大家好，今天给各位分享容积率越低分摊土地价值高的一些知识，其中也会对容积率越高土地价格越高进行解释，文章篇幅可能偏长，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在就马上开始吧！
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土地拍卖计价方式
两种方式：地面地价和楼面地价。
所谓地面地价，是指按土地圈定的面积平均分摊总价的单位面积地价。
而楼面地价则是按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本。
深圳房子容积率怎么那么高
因为深圳的土地价格太高，房子的容积率只有设计规划的非常高才能够分摊土地成本。容积率越高，建的房子面积就越多，能够销售的回款也就越多，但是会导致公共空间比较少，生活所需要的自然环境会降低，生活质量也会有所下降。
一般大城市的房子容积率都比较高，特别是在大城市的核心区域。房子的容积率高，也就是单位土地面积所建设的房屋面积越高，挤压居民的公共生活空间。但是深圳的公园和绿地面积比较充足，居民的活动空间可以转移到公园绿地，这样房子容积率较高也不会有太影响居民生活。
容积率、绿化率都是什么意思
容积率简单讲就是规划出让的土地面积上可以盖多少面积的可出售的建筑面积。比如出让土地是1000平米，容积率是2，则可建的可出售的建筑面积是2000平方。这里有个细节要注意，不是可建面积2000，而是可出售面积2000。区别是可建面积大于可出售面积，至于大多少，可能各地的规定不一。
绿化率的概念简单讲就是规划出让的土地上的绿化面积占出让土地面积的百分比。但是也有一个细节要清楚，不是绿化的面积就是全部计入绿化面积的，应该扣除区间道路，绿地距离建筑物的一定距离的才予以计算等。具体各地园林局的规定可能有些出入。
土地出让金的征收系数
什么是土地出让金？
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)；或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金的征收标准是什么?
1、土地出让金的征收标准是由各地依据当地土地价值确定征收标准。
2、一般依据房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同确定征收系数数。
3、经常使用的计算出让金的方式：
(1)出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑积×征收系数;
(2)出让金=基准地价×分摊土地面积×征收系数。
土地出让金的计算标准还有以下的区别：
(一)个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准
1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。
2.1990年5月19日(含当日)以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。
标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。
案例如下：
福建省泉州市郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平。
其土地出让金计算方法：
在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权的，土地出让金=5670元/平×100平×30%=170100元。
如在1990年5月19日(含当)之后取得划拨土地使用权的，土地出让金=5670元/平×100平×60%=340200元。
(二)已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。
标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。
已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地
宗地面积怎么分摊到建筑面积
土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
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