地下不可售面积是否分摊土地成本(地下不可售面积是否分摊土地成本呢)

这篇文章给大家聊聊关于地下不可售面积是否分摊土地成本，以及地下不可售面积是否分摊土地成本呢对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站哦。

本文目录

1. 企业以房产投资入股是否应缴纳土地增值税
2. 宅基地以外的空闲地归谁引发纠纷该如何解决
3. 房地产项目拿地测算成本景观面积如何计算
4. 酒店用地属于什么性质用地
5. 地产开发商把地下室人防工程，划成车位出售，是否符合法律法规该怎么办

企业以房产投资入股是否应缴纳土地增值税

一、不征收营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。二、土地增值税根据财税[2006]21号文的规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，属于土地增值税的征税范围；凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的，则适用财税[1995]48号的规定，暂免征收土地增值税。

也就是说如果投资方和被投资方都是非房地产开发企业，则暂免土地增值税。三、企业所得税（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（2）以土地、房屋权属抵债；

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；关于房地产预查封的有关法律规定2004年最高法院和国土资源部、国家建设部联合颁发的法发(2004)5号文件《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对法院查封土地使用权和房产第一次使用了预查封的规定：

一、对土地使用权的预查封规定了三种情况：

“十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。

对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。”

第一种情况是指：土地申请人已经全额交纳了土地出让金，在没有办理土地使用证之前，虽然土地仍然登记在原土地使用者手中或国家土地部门管理之下，应该视为已经属于被执行人的财产，可以查封执行。

第二种情况是指土地申请人已经部分交纳土地出让金，尚未全部交款，可以按照已经交纳的款项计算可以查封的土地面积，对土地分割面积查封，如果不可分割的土地面积，法院可以全部查封。

第三种情况是指：土地申请人部分交纳土地出让金，在查封期限届满前，如果人民政府依法收回土地使用权，被执行人已经交纳了部分土地出让金可以作为被执行人的财产用于执行。

宅基地以外的空闲地归谁引发纠纷该如何解决

农民宅基地以外的空闲地，通常是指自家房前屋后的零星土地，因为离开自己宅基地太远的土地，肯定和自己无关，农民都明确知道不能去占用别人的土地，只是自己房前屋后的土地，农民才习惯上认为是自己家的，应该归自己使用。

其实，就是农民的宅基地，也不归农民所有，因为我国的土地只有国有和集体所有两种形式，农民只有宅基地的使用权，没有所有权，即使现在宅基地确权，也只是对宅基地使用权的确定。

习惯上，农民房前屋后的土地多数被农民使用，除了留出道路、水渠等，农民可能在房前屋后种点菜，或者堆放点柴草及存放农具等，也有的接着自己的记忆又盖出几间小屋，专门用来存放农机具。而农民占用的，多是自己家房前，并且不影响走路，不影响多西邻居。这几乎是约定俗成的，大家都这样做，只要不引起纠纷，也并没人去干涉。

不过，农民使用宅基地，只要是依法批准的，便受法律保护。但使用房前屋后的土地，没有法律依据，因为这些空闲地虽然空闲，但使用权没有依法确认，应该是公共用地，主要用来排水和走路。人为占用，涉嫌违章，接着自家房子盖出来的耳房等，多是违章建筑，如果叫真，就应该被拆除。

晏子在农村也有栋房子，东邻居在自己房前加盖了一间小房，用来存放手扶拖拉机。而晏子回家必定路过他门口，原来宽阔的道路就变窄了。过去晏子可以把车停到自己家门口，现在因为东邻居额外盖了这一间占用了道路，晏子的车就无法开到自家门口了。从这一点说，邻居侵占了我的相邻权，影响了我开车经过，如果我追究起来，含邻居额外盖的这一间房就应该被拆除。不过，晏子一般不回农村住，也不愿意为这点事和邻居闹起来，睁一只眼闭一只眼也就过去了。

所以说，从道理上讲，房前屋后的空闲地不在宅基地范围之内，我们可以使用，但不能无度使用，要以不影响邻里关系为限度。如果碰上不自觉的邻居，我们应该本着互相理解的态度，要知道对方占用的是集体的土地，只要对我们影响不大，可以得过且过。如果确实影响到我们的生活，那么先可以和邻居协商，要求邻居尽量不影响自己的生活。如果协商不成，可以向村委会反映，由村委会出面调解。如果村委会调解不成，也可以根据影响的程度，提请人民法院解决。违章建筑，只要有告的，肯定要拆除，这是毫无疑问的。只是，邻里之间，还是要多一份理解，多一点礼让。大家都知道六尺巷的故事，都有这样的情怀，世上也便没了纷争。大家说是不是呢？

房地产项目拿地测算成本景观面积如何计算

现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成1、土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

今天咱们先从成本条线开始说起…..数据标准是根据历史项目经验总结而来，都是有据可依，算是比较可靠，但是项目差异比较大，各位小伙伴不要照搬，大体浏览下体会一下原则即可。

明确各科目的标准成本和计费基数

一、土地获得价款

这个投资最拿手的了，一句话带过不多说，按照政府文件执行就是：

1.1有票地价款（招拍挂）：按照取地文件执行

1.2有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%，整体税费可按照4.05%计算；

1.3无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；

1.4拍卖服务费，一般来讲0.1%。

1.5指标费,各地收费标准不一，以成都为例，主城区30万/亩

二、开发前期准备费（合计200-250元/）

2.1勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）单方标准：高层/低层20-60元/平米（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)

2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下)

2.5临时设施费：临时场地和办公费单方标准：10元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

三、主体建筑及安装工程费（合计2400-3000元/）

一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；单方标准：300元/平米、400元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.2小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%）单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准：300元/平米、500元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)

3.3洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准：500元/平米、600元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）单标准：3000元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

PS：影响建安成本的因素很多，比如岩土状况，装配率比例，绿建要求等。具体情况要视土地本身规划条件而定。

3.7特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：

（1）精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元、1600元、3000元不计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85

（2）太阳能屋顶集热式费用标准：4500-6000/户(分业态计算户数）阳台分户式费用标准：3000-4000/户

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4）装配式增加费：300元/平米；

四、社区管网工程费（合计220--450元/）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为220--450不等，北京东部综合成本240元/平米；

（1）给排水系：普通区域一般40元/，某些新区100元/；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/；

（5）智能化系统：高层产品10元/，低层产品20元/；以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)

五、景观费用（折合120-300元/）

首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按照7：3开；单方标准：景观工程造价会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元/不等；计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）

六、配套设施费用（300-500元/）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；单方标准：普通车库2800元/，人防车库3100元/；计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）

（2）配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差异；单方标准：普通风格3000元/左右，法式风格3500元/计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；单方标准：考虑3000元/的装修成本，普通风格成本6700元/，法式风格7000元/计费基数：根据商业实际建筑面积计算

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为简装单方标准：教学楼2300-2500元/，体育馆2700元/计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上

七、工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/）

属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：单方标准：监理费20元/，预结算编制费15元/，综合35元/；计费基数：报规面积（地上+地下）

税费问题占用税税主要包括增值税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地、个人所得税以及契税等。

1、增值税

（1）税目与税率

增值税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率是9%或征收率3%。

（2）特殊规定

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征增值税。但转让该项股权，应按本税目征税。土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征增值税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

（3）纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

增值税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

（5）二手房销售问题题

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的精通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

2、城市维护建设税

计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额。

税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

计公式:应纳税额=增值税税额×税率。

3、教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳增值税的税额费率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=应纳增值税税额×费率。

4、土地增值税

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。

计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税

(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。

计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%

(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。

计算公式为:房产税年应纳税额=年租金收入×12%

6、土地使用税

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

7、印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。

（1）开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;

（2）土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税);

（3）在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税;

（4）进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取;

（5）在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元

8、企业所得税

计税依据：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

税率：

（1）企业所得税的税率为25%。

（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。

（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税

（5）外商投资企业和外资企业，过渡期。

计算公式：应纳税额=应纳税所得额×税率

9、耕地占用税

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额规定如下：

(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;

(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;

(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;

(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

10、个人所得税

个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。

房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。

11、契税

契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。

契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。

现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。

大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。

应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

其他费用主要包括：行政管理费用（主要是团队工资及相关报销费用等），以及销售相关费用（主要是营销推广费用）。

前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距较大。

酒店用地属于什么性质用地

、酒店用地为商服用地，按规定，建筑规划用途应与土地用途保持一致。调整土地用途须根据总体规划，并经当地规委讨论通过报市政府批准。

因此，在不调整土地性质和用途的情况下，不可能批建住宅，即便当地允许分割销售，房屋用途也只能为商业服务。

另外，需要查阅土地出让合同，一般情况下，在出让合同中应当约定该地块建筑相关内容，如明确应建设酒店，从酒店使用角度看，酒店各功能区域（如客房、大堂及附属设施）单独分设并不能满足酒店功能，因此，多数地方不允许酒店分割转让销售。

地产开发商把地下室人防工程，划成车位出售，是否符合法律法规该怎么办

居民小区配建的地下人防工程属于国防资产，归国家所有。任何单位出售人防工程的行为都属于违法行为。但是，平时利用人防工程规划停车位使用是没有问题的，停车位可以出租，但不能出售，出租收益归开发商所有。很多业主对此持有异议，认为地下人防工程应属于业主共有，其收益应归业主所有，这实际上是一种误解。

居民小区配建的地下人防工程属于国家所有是由法律规定的。

《人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《国防法》第三十七条规定，国防资产属于国家所有。

由此可以看出，居民小区地下人防工程投资者只在平时有使用权和管理权，战时则由县级以上人民政府统一调配管理。

事实上，居民小区配建地下人防工程属于强制性规定，对于地质条件不适合配建的，建设单位必需按规定标准缴纳人防工程异地建设费。因此，也可以把居民小区的地下人防工程理解为捐建。

很多业主认为，既然业主出资购房，那么小区的一切都应属于业主共有，包括地下人防工程，因为，地下人防工程已经进入公摊了。

实际上，关于公摊的原则在房产测量规范中已有规定，人防工程作为独立使用的地下室是不允许的进入公摊面积的。由于房屋的产权面积是以房产测绘报告为准，而这个报告是由有资质的测绘机构按照规范要求现场实际测量形成的，并需经过房屋主管部门审核，所以，也不存在开发商弄虚作假的问题。

因此，居民小区地下人防工程的投资人是开发商，而非业主。利用人防工程规划的停车位的出租收益应属于开发商所有。

开发商明知是人防车位，却故意隐瞒实情向业主出售，或者以转让使用权的名义变相出售，都是不合法的。业主可以向住建部门、人防部门举报。

如果是租赁车位，租期最长不能超过20年，否则，按照合同法，超出部分也是无效的。

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