各位老铁们，大家好，今天由我来为大家分享土增税清算已缴纳税费需要分摊吗，以及土增税清算期间还要预缴吗的相关问题知识，希望对大家有所帮助。如果可以帮助到大家，还望关注收藏下本站，您的支持是我们最大的动力，谢谢大家了哈，下面我们开始吧！
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房开商将商铺低于成本价销售给股东，土增清算时是否应做价格调整
需要进行价格调整。
将商铺低价卖给股东，这种情况在小型民营房地产企业比较常见，依据规定，在土地增值税清算时，应当进行价格调整。在土地增值税清算时，其销售价格应当按其按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
在实际土地增税清算时，上述调整方法不太实用，所以一般以所在楼栋或本项目其他商铺平均销售价格。
不仅土地增值税清算时需要进行价格调整，依据企业所得税及增值税相关规定，同样需要进行价格调整。
希望我的回答对你有所帮助。
土地增值税清算收入公式
(一)应税收入额的确定1.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.
土地增值税应税收入=含税收入-销项税额
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.
2.收入形式:①货币收入②实物收入③其他收入
3.县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:
(1)如计入房价向购买方一并收取的,作计税收入;
(2)如未计入房价,在房价之外单独收取的,不作计税收入.
(二)扣除项目及其金额计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:
新建房地产转让项目的扣除:
1.取得土地使用权所支付的金额
房地产开发成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本
房地产开发费用--期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用.
2.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条规定,关于与转让房地产有关的税金扣除问题
(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中"与转让房地产有关的税金"不包括增值税.即"营改增"后,增值税为价外税,税金不在计税收入中,不得扣除.
(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除.凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除.
(三)其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行.
5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:
6.加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.
(三)应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
以出让方式取得自有土地使用权分录
1.以出让方式获取土地使用权
以出让方式获取土地使用权,因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得,所以增值税制下的会计核算和营业税制下的会计核算一致,直接计入"土地使用权"或"开发成本"科目.
借:开发成本--土地取得成本
贷:应付账款/银行存款等
以出让方式获取土地使用权支付的土地价款,在计算销售额时可以从全部价款和价外费用中扣除,账务处理在计算销项税额时进行.
2.以转让方式获取土地使用权
需要明确的是,土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人,有责任和义务开具增值税专用发票.那么,对于取得土地使用权的房地产开发企业,在进行账务处理时包括两方面:核算成本、核算进项税额.
借:开发成本--土地取得成本
应交税费--应交增值税(进项税额)
贷:应付账款/银行存款等
3.以接受出资方式获取土地使用权
根据目前的增值税相关规定,投资人以土地使用权进行出资,并没有免交增值税,或不征收增值税的规定.河南省国家税务局和深圳市国家税务明确,"以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税".
我个人认为,以土地使用权出资的应当视同销售,股东应当开具增值税专用发票,接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面:核算成本、核算进项税额.
借:开发成本--土地取得成本
应交税费--应交增值税(进项税额)
贷:股本/实收资本
资本公积
房地产开发企业取得土地使用权会计分录
房地产开发企业土地增值税怎么做分录?
一般的顺序是:
1、项目在建时进行预交:借:应交税金-土增税
贷:银行存款
2、项目结转利润或是清算时计提税金成本:借:主营业务税金及附加
贷:应交税金-土增税
由此可见,应交税金只是一个过渡科目,这部分支出必然要归到税金成本中,税金成本是计入主营业务税金及附加中,一旦所有土增税清算完毕并交纳,应交税金余额为零.
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