裙楼分摊案例，物业公司收不到物业费为什么很少上法院起诉？
物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。那么作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。
物业费诉讼案常见的六大抗辩理由
物业费诉讼案的常见抗辩理由大致有物业服务质量不到位、前期物业服务合同期限届满、 物业公司不具备管理资质、开发商房屋质量存在瑕疵、业主自行聘请保安清洁公司、超过诉讼时效等6种。随着我国房地产市场的迅猛发展，物业费诉讼案呈现快速上涨势头。从法院的判决实际情况剖析抗辩理由在实务审判中法院的采纳情况，有助于帮助各方当事人在参与诉讼的过程中合法、理性维权。现就各类抗辩理由提出相应法理评析：
抗辩理由一物业服务质量不到位
在物业服务企业起诉业主支付物业管理费案件中，大约80%以上的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的举证规则，业主应就物业服务企业服务质量不到位的事实进行举证。
如何认定物业服务企业的服务质量？根据《物业管理条例》第二条规定，：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
法官在审理案件时一般会根据物业服务合同和行业标准进行考察。物业服务合同一般都对物业服务范围、服务标准、收费标准、收费方式及违约责任等作出详尽的规定。物业服务企业是否严格按照物业服务合同的约定保质保量地提供了物业管理服务将会直接影响到案件判决的结果。
《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果物业服务企业的服务质量达不到合同约定的标准，业主完全有权要求降低物业服务的收费标准。但是，业主以物业服务质量不达标为由拒绝交纳全部物业管理费一般无法得到法院支持。只要物业服务企业对物业服务区域提供了基本的物业管理服务，业主也享受了这一服务，业主就应当依照合同约定交纳物业服务费用，不能以物业服务存在质量问题为由而拒绝交纳服务费。当然，如果业主提供的证据证明物业服务企业在提供物业服务的过程中服务质量确实存在不达标的事实，则法院可能会根据物业服务企业的违约程度做出核减物业服务费或免除物业服务合同约定的违约金的判决。
抗辩理由二 前期物业服务合同期限届满
在物业费诉讼案件中，作为被告的业主会对物业服务企业提交法院的证据材料进行审查。如果前期物业服务合同期限已经届满，则物业服务合同是否就当然失去法律效力了呢？业主以合同期限届满作为抗辩理由能否获得法院的支持？
《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果前期物业服务合同约定了服务期限，在期限届满后，业主委员会尚未成立或者成立了业主委员会但还没有与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，则如何认定前期物业服务届满后的物业服务关系呢？
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第15条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。另根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的，应当视为合同的实际成立。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定，应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。因此，业主以前期物业服务合同期限届满为由拒绝交纳物业服务费的抗辩将得不到法院的支持。
抗辩理由三 物业公司不具备管理资质
在物业管理费诉讼案件中，业主常常会以物业服务企业未取得物业管理资质为由认为物业服务企业不能收取物业服务费。根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《物业管理条例》属于国务院制定的行政法规，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。对于没有取得物业管理资质的物业服务企业提供的物业服务问题，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第2条规定：“不具有物业管理资质的单位因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。”因此，物业服务企业在没有取得资质的下，其与业主委员会签订的物业管理合同应归于无效，双方的物业服务关系可以按照一般的民事纠纷处理。如果物业服务企业确实提供了物业管理服务，业主事实上接受了物业服务的，法院一般会按照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
抗辩理由四 开发商房屋质量存在瑕疵
在前期物业服务期间，物业服务合同是由建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同的。由于为业主提供服务的物业服务企业是有开发商聘请的，导致提供前期物业服务的企业与开发商存在着千丝万缕的经济利益关系，很多物业服务企业是开发商的子公司或关联企业。当开发商违反房屋买卖合同的约定与业主发生纠纷时，业主往往会迁怒于物业服务企业，以拒绝交纳物业管理费作为抗争的手段。
从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴，开发商作为出卖人，应承担房屋的瑕疵担保责任。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而前期物业服务合同是物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系，根据合同的相对性原则，物业服务企业有权要求业主按照合同约定交纳物业服务费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人主体，两者都能够独立承担民事责任。物业服务企业并非房屋买卖合同的一方当事人，所以，业主如果以房屋质量瑕疵作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。
抗辩理由五 业主自行聘请保安、清洁公司
在某些物业管理区域，存在一些拥有大面积房屋的业主，如一栋裙楼的整层商铺或用于特定经营目的的大型物业。为了便于对自己拥有物业的集中管理和经营，这些大业主往往会自行聘请保安员和清洁工对物业进行管理。业主自行聘请保安和清洁工后，是否就免除了向物业服务企业交纳物业服务费的义务了呢？
根据《物业管理条例》的规定，物业服务公司提供的物业服务一般包括以下内容：1、建筑区区划内物业共有部位、共用设施的维修、养护和管理；2、建筑区划内公共环境卫生的清洁管理；3、建筑区划内车辆停放及交通秩序管理；4、建筑区划内的安全防范义务；5、配合政府部门维护好建筑区划内的公共秩序和安全防范工作。从上述内容来看，物业管理服务具有公共服务的性质，这种服务是针对整个建筑区划内的全体业主提供的。而大业主自行聘请的保安员和清洁工是专为业主个人提供的私人服务，两者的服务内容并不相同。业主在享受其自行聘请的保安员和清洁工提供服务的同时，也享受了物业服务公司对建筑区划内物业的共有部分及公共事务提供的物业管理服务。因此，业主以其自行聘请保安员和清洁工为由拒绝向物业服务企业交纳物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。
抗辩理由六 超过诉讼时效
诉讼时效的抗辩也是在物业费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。某些物业服务企业在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼，这就会产生其对物业服务费的请求权是否已经超过诉讼时效的问题。
《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”诉讼时效届满后，权利人仍然向法院起诉，请求法院保护其民事权利，但法院对其实体权利将不予支持。因此，对于超过两年期限以上的诉讼请求部分，法院将审查是否存在诉讼时效中断的事由。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”司法实践中，物业服务企业大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费。如果物业服务企业提交EMS等特快专递邮件详情单或者邮件送达妥投条等催缴证明，表明其曾在诉讼时效期间向业主主张过权利，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。如果物业服务企业未能提供有效的诉讼时效中断的证据，则法院一般会支持从物业服务企业起诉之日起往前推算两年期间的物业服务费。
积极维权防止引起恶性循环
业主在参与物业服务费诉讼案件时经常会提出以上六种抗辩理由。在该类案件的诉讼过程中，物业服务企业作为专业性的公司，在起诉之前往往有备而来，证据收集较为全面。如果起诉的业主人数众多，物业服务企业一般都会聘请专业律师进行诉讼。从诉讼经验和诉讼技巧来看，物业服务企业往往处于优势地位。而业主往往单打独斗，缺乏统筹规划，在收集证据时存在较大的难度，相关的法律知识储备和诉讼经验也非常匮乏，所以该类案件大多以业主败诉的结果告终。群体性诉讼案件的业主败诉后，如果拒不执行，法院强制力介入后，会导致业主与物业服务企业的长久敌对情绪，从而影响后续物业服务费的收取。而由于物业服务费回收率的降低将会影响到物业服务企业的积极性，又导致物业服务质量的下降，也损害了其他交费业主的利益。上述多个环节环环相扣，如果处理不当，极易引起恶性循环。
物业服务企业对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项贡献出来，给同行分享，并期待大家指导。
一、成立清欠小组
清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。
二、制定诉讼计划
清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：
1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。
2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。
三、准备起诉资料
1、委托授权书：
受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。
委托授权书式样详见附件一。
2、起草起诉状：
根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。
起诉状式样详见附件二。
3、证据清单
（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。
（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。
（3）相关的文件，如政府28号令、关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知、关于收缴垃圾处理费的通知，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。
（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。
（5）其它有证明作用的文件。
证据清单式样详见附件三。
4、制作欠费数据
（1）物业管理服务费及滞纳金明细表

（2）水费、污水处理费、加压电费明细表

（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表

（4）电梯电费及梯灯电费分摊明细表
（5）电梯维修零件费分摊明细表
（6）每吨供水加压电费计算表
（7）电梯电费及梯灯电费分摊计算表
（8）电梯维修零件费分摊计算表
注：以上各类表各企业根据小区实际情况制作。
5、其它资料
（1）律师函复印件；
（2）缴费通知；
（3）催费通知。
有的物业公司经过尝试，已能完全能够对欠费业主进行独立诉讼，并取得了良好的成果。笔者认为，物业费欠费纠纷诉讼是一种比较简单的诉讼，一是法院对此类案件的审理已经很成熟了，一般都会支持物业公司的诉讼请求；二是物业纠纷诉讼的资料准备也不复杂，而且同一个小区欠费诉讼资料是相同的，不同业主只需修改欠费数据；三是当前各物业企业面对服务成本上升，而物业服务收费标准得不到及时调整的情况下，收回欠费是帮助企业生存的好办法；四是物业服务企业如果都能及时、准确地运用法律手段追过欠费，有助于让及时缴交物业服务费是业主的法定义务这一理念深入人心。
带底商的房子有什么缺点？
聊一聊带底商的房子，究竟有哪些缺点；
1，比较吵闹，居住容易照成生活上的影响。
2，不卫生有污染，有油烟的污染，有聚集人的空中污染，有下水道的污染等。
3，小区品质受到影响，特别安全系数不高，人流动比较杂。
4，可能照成停车的困难，对业主来讲不太便利，本来有时候临时可以停外面，因为有商业无法随意停靠。
5，升值空间较小，一般属于商住类型的可能还会照成物业水电收费较高。
以上几点是主要的几大特别，希望大家能够满意这个答案，谢谢。