私房分摊面积，物业公司在抢地盘？
要谈收益就要分析收入和支出，
物业公司这两项都是固定的，很好算。
物业公司的收入主要有物业费，车位费和微不足道的广告费。
物业费，住宅登记面积有多少，收费多少，能收到的比例，就能估算的差不多。
车位费，有多少个车位，分别收费多少，也能估算出来。
广告费微不足道，小区内没有多少消费能力，广告商也不是傻瓜，不会把钱往水里丢。电梯内一个牌子一年也就几百元，就是个刷存在感而已。
支出，物业公司是劳动力密集型企业，工资支出是大头。
比如大门口一个门岗要24小时有人，就三班倒，就需要三个人，他们星期天还要休息，就要有人替他们打轮休，这样一个点，就要三个半人。每个人工资3000+五险一金，公司就要支出5千，合计每月就要1.75万，
除了保安，还有办公室主任，值班的文员，收费的财务会计，水电工，
类推，按小区大小有多少进出口，知道人数，也能估算个差不多。
这里有一个问题，物业是节假日必须加班的，按劳动法国家法定11个节假日，必须三倍开支，这样每个人就要加多一个月的工资。
物业主要人员都要穿制服，每年冬夏起码有两套，服装费也是一笔可观的开支。
公共部位的照明，电梯运行的电费，水泵的电费，这都是不小的开支。
外包的维修工作费用，电梯的费用，电梯每年年检的费用，电梯强制保险的费用。
外包消防系统的维保工作费用。
保洁，绿化工作费用。
不要看轻保洁工作量，它相当大，平均每户每天产生的垃圾量大概是1公斤。高层电梯楼保洁工必须每天清晨就出工，赶在业主上班前把各层楼打扫干净，把垃圾桶清运好。人员也不少。
税费，按所收到各项收入总额的5%交税。此外，还有教育附加费等等，大概是6%的样子。
物业人员的办公费，
日常维修修补的材料配件，比如灯泡水龙头等费用。
每年的化粪池清运，高楼大厦的清洗外墙玻璃也是可观的树木。
还有不断地各部门来检查，这部分的费用叫做不可预见费。
不懂经营的打工仔看见交物业费的钱就眼睛冒光，说，物业是暴利，
其实算下来，物业是蝇头小利的企业，没有哪个富豪是搞物业起家的。当然，有黑社会控制的恶霸物业在装修上打主意，但那也是赚的小钱。
即使是打工仔也会明白，他的工资这几年比10年前大概要翻倍，但是物业费怎么可能翻倍，有的连涨都不可能涨，所以物业只能尽量减少用人数量，年轻的保安换成大爷大妈，缩减服务质量，在亏损的边缘混饭吃。有得干不下去就撤场了，丢下一地垃圾的小区。
当然老公房的物业就简单得多，搞个保安，搞个保洁，扫一下外面的道路，一个月扫一趟楼内就差不多了，但是那物业费也低的可怜。因为居住的业主都是穷人，或者说文明一点，而是对价格敏感的群体，物业费虽然不多，有些人会觉得是从身上割肉，打死都不肯交。
城市里常见的情况是，物业费是3至¥10的，业主们极少不交物业费的情况，因为他们知道一分钱一分货。
而那些物业费几毛¥1多的，很多人就在那里喊着，业主自治，赶走黑物业不交物业费。
其实他们想的是不交钱，最好还能每年分红。只要不交钱，谁来都行，只要收费，谁来都不行。
他们天真地希望恢复大锅饭时代，有街道办或者社区都包下来，他们像在农村住房一样，什么钱都不出。
以前城市居民小区很少出现上面说的这种情况，
而城市化以来有2亿农民进城买房，其中个别人生活困难，交物业费感到很痛苦，
个别人拿出村霸的劲头，想在小区打出一片天地谋取经济利益，于是出现种种奇谈怪论。当然嘴上说得好听，为业主谋福利，赶走物业不交费，于是有些无脑的人看不清这些人背后的动机，跟着起哄。
房产证标注的面积与实际面积不符合怎么办？
很高兴能够回答你的问题。
我从事二手房交易有5年时间，经常有客户会问到这个问题。下面我简单聊一下这个问题。
首先我们要明确产证面积包含哪些部分。
房屋的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
套内建筑面积=套内实用面积+阳台面积+公共墙体面积。
一般房产证上的面积，就是房屋建筑面积。另外，阳台面积分为半赠送或者不赠送。如果开发商没有封阳台，那么阳台面积就属于半赠送的。
所以，产证面积要小于实用面积。
第二，题主说的产证标注面积和实际面积不符合。可能是和购房合同上的面积不相符。开发商把房子盖好以后办证之前，相关部门会重新测量房屋面积，这个时候测量的面积和购房合同面积会有一定的差距。
产证面积跟购房合同面积相比，如果差距在正负3%之内，则属于正常误差范围。
如果超过3%，则需要对超过部分进行补偿，例如面积差达到5%，则只用补偿3%之外的2%部分。如果产证面积比购房合同面积大的多，则业主给开发商补偿房款。反之开发商补偿给业主房款。（）这是西安这边的政策，其他省份的是不是一样的规定，我就不太清楚了。
所以题主可以根据自己的情况和上面的情况对比一下，就知道该怎么办了，希望对你有帮助。
再次介绍下我自己：我是房产小徐。
房屋内的天井能按自然层计算吗？
您好，针对您的提问，以下从天井的定义、房屋拆迁补偿依据、注意事项等方面进行分析。
1、什么是天井
宅院中房子和房子或房子和围墙所围成的露天空地、院落称作天井，天井也用来指某些地区的旧式房屋为了采光而在房顶上开的洞，可见，院落、院子、庭院为天井的近义词。
2、从土地性质来看，我国土地有集体土地、国有土地之分，土地性质的不同，决定了房屋拆迁补偿标准依据的不同。
（1）国有土地上的空地院落的补偿依据
国有土地上房屋拆迁补偿依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中规定：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”
（2）集体土地上的空地院落的补偿依据
集体土地上的空地院落，也就是宅基地上的空地院落，属于宅基地面积范围，各省、自治区、直辖市会根据各地的实际情况制订的统一年产值或征地区片综合地价，每隔两三年更新，各地国土部门官网可以自行查询，建议采用最新的。
3、不论土地性质如何，合法享有土地使用权的院落、空地在征收拆迁中是应该给予合理补偿的，建议权益人从实际出发，争取合理补偿，以保障原有的生活居住水平不下降。
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800平米的饭店？
餐谋长™一位厨师在网上发出一个帖子：“做厨师很多年，开过几次店以失败告终，同时发现很多厨师都失败过，成功的很少。厨师开饭店为什么会是失败的多?”
随即吸引了大批餐饮人加入讨论，餐谋长为你节选其中14个代表性的回答，看是否说出你的心声：
@卡卡114799211
其实，一个厨房就是一片天下。做这一行的都知道，厨房的工作人员总是流水似的换换换。在这个小天下，考验的不单单是你的技术，还有你的交际能力，怎么能让老员工，新员工服你？怎么能管理好一个后厨？怎么能让楼面经理服你？我老公做厨房，从十年前400元工资，到前几年一万多工资一个月，到这两年自己开店，月入30万+…
十年前我就跟着他，他是厨师，我是服务员。他工资400，我800。做了一年，我和他说，我一个新手服务员工资就有800了，他有能力有技术，为什么不去外面试试？（当时是在他叔叔开的店。）于是他听我的，让当时的厨房老大给他找了个工作，辞职去了，月收入就到了3000。
再后来，认识的人越来越多，机会也越来越多，有人让他去外省的酒店，做厨房管理，月收入就到了7000+。后来几年都奔走在各个城市，当然，一直带着我。我是看着他进步的，他属于比较圆滑的人，又努力，什么都肯学。
一个厨房40多人，一个个都是服他的。甚至是楼面经理，大多时候是配合他的工作。前两年，我让他回家，毕竟我们结婚有小孩了，根在那里，他总是在外漂泊也不行的…咬咬牙借了点钱，把积蓄都拿出来，开了个店。当时银行卡就剩下2000块。
好在老公很会做人办事，新店开张，我们就天天去派传单，每个到店的客人，不计成本，就送他们招牌菜，而且每桌老公都会坐下，和他们聊聊天，问问意见。按老公今天的话说，客人都是我们一个一个留下来的。
现在店开了两年，原来当地有六家料理店，现在只剩下我们和一家私人家庭作坊的小店。老公负责出品、厨房、应酬。我负责店面运营，管账，管人，拉客，宣传，微信号。
我们坚持用的私人微信，不用公众号，因为我个人感觉，公众号就是机器人，是不会和顾客有任何交流的。相反，微信号就人性化很多。每天刷刷朋友圈，偶尔在客人的朋友圈留言，客人有意见了，或者有建议了，也可以在微信交流。这一步我们做得很好。
现在还上了以前欠的钱，买了车，上个月订了两套房（都是给了首期而已，月供）。相信我的老公会越做越好，他说他的每一个重大决定都是因为我的提醒，很感恩娶了我当老婆。其实我应该谢谢他，今年就十一年了，两个人在一起11年不容易，希望他勿忘初心。
@荒漠甘泉001
我是厨师出身，1991年学完厨师干了几年，94年开始开店，后来不断扩张、开分店，一路下来带过不计其数的厨师或跟不计其数的大大小小的厨师合作过了。曾很多跟我干的厨师后来开了饭店，大多数以关门告终。也有几个厉害的，现在有的跟我平起平坐有的超过我了。但成功的都是少数，了一下大约占5%左右。
厨师开饭店之所以失败，我认为属于跨界。都属餐饮怎么还跨界呢？岂不知餐饮是个前店后厂的行业，麻雀虽然小五脏俱全，牵扯采购、加工、生产、库存、营销、管理、人事、战略等等，而厨师，说白了就是一个玩菜的工匠，往好了说叫厨师。厨师是个搞技术的，职业使然让他逐渐脑子钻进了食品材料的加工与味道的组合中，属于细致活。
而经营是复杂的。很多厨师自己开店后，由于太懂后厨，他们控制成本太严格，以至于配料用料有些小气，导致菜品缺憾。
也有的满脑子把精力放到了菜品研发，全然不顾管理、经营等，也导致营业额下滑。有的只问味道好不好吃，却忽略了员工管理细节。有的……总之，好厨师不一定开得了好饭店！
@龙哥无敌手
回答这个问题得真正得厨师才能回答，不是厨师回答这个问题只是盲人摸象，太偏面。
厨师只是一门技术，就象你会做鞋你开得了鞋厂吗?最多也就是包个门头自己给别人订做鞋。开门头也得会选位置。如果位置不好你也开不起来。
所以说会干厨师只是会这门技术，而开饭店需要得东西很多，你不会厨师想开饭店可以雇厨师，只要有投资头脑，看准位置，有策略就能开起来，而厨师得心思大多在菜上，他对怎样经营，所开饭店的位置定性，针对得消费人群定性错误得话，这个饭店他就开不起来。
所以说开饭店位置定性，和针对人群很重要，什么样的位置，适合上什么菜，做什么样的饭店摸式才是重中之重，所以开饭店要对周围的人群做个调查，看开的饭店模式适不适合周围的人群，自己定的饭菜价格针不针对周围人群得消费能力，周围人群有没有消费的意向才是最重要的，而厨师缺的就是这些问题，只会炒菜，他能开得起来?最多也就开个小餐馆。我是厨师，打工二十年了，还没当过老板。哎!
@大白鲨29
就像种地的农民直接管理整个国家，视野、领悟、工作方式、用人等执行操作差距太大！只懂做菜不懂经济规律的具体操作肯定不行，餐饮是季节性很强的快消费，机会稍纵即失，辛苦攒点钱做生意一不小心就亏完。关门几年都不一定能想明白问题所在!
@155142585569
厨师出身经营餐厅为何失败居多，这很简单，因为在餐厅的经营壮大过程中，厨师的作用的权重比是不断降低的，而厨师出身的老板，一旦无法明悟这个道理，那就是心比天高了。
通常而言，一个炉灶能管80-100个餐位左右，厨师出身创业当老板，自己掌勺居多，一两个炉灶的话，也就是小餐馆私房菜的规模，对周边餐饮行业没啥影响，这时期就是味道第一，厨师技艺作用最大。
当发展到三四个炉灶时，危险来临，越红火越危险，主要有两方面，第一是规模已经到三四百餐位，对周边同行带来竞争威胁，来自社会上的各种阴暗面和红眼病会大量出现。
其次是规模扩大后，厨师作用开始让位给管理，管理跟不上，内部利益平衡不好，会出现采购与供货商勾结，餐面经理闹别扭，财务与社会各色人等勾结等等闹心事，绝大多数厨师出身的老板都过不了这道坎。
然后，当发展到五到十个炉灶的大型餐厅时，不止管理，连财务和餐面经理以及业务经理的作用都会超过厨师，厨师出身的老板如果心理定位不好，股权比例利润分配不合理的话，一定会造成各部门的派系对立。
所以，厨师如果仅凭技艺，没有足够人生阅历和感悟以及社会关系和手腕的话，失败在所难免。
@一树海棠满院花
不只是是厨师，比如说各种销售行业也是一样，一个优秀的销售员多数当不了老板，而当老板的，也许不会销售，既当老板又当销售的，基本都不会做大。
其实就是能力问题，一个成功的老板，他只会去想办法管理员工，而行业出身的老板，因为他干过，所以总觉的员工不如自己，事无巨细，总想亲力亲为，处处设防员工，所以这样的老板成功率极低。
@刘sir31163439509
厨师是厨技厨理的专业人士，一般想开，能饭店的都是厨技有成之人，对饭店的人员架构、工资结构、经营费用、原料价格、毛利率撑控。都有一定的知识，凭着各方面的优势，本以为要胜过其他人经营饭店。
但此乃为最大忌，熟悉厨艺，並不懂营销，更不熟与顾客周旋，中国厨师大部分不擅长抛头露面，更听不得顾客非专业性的指责。总想技术的投资比金钱优势大，但资金未到位就急于上马，往往是如何失败的自已都不明白。这也就是厨师开饭店失败的主要原因。
@超级的梦小超
厨师相当于是技术，店老板是销售和财务，这是两个概念。如果技术特别好，当然也能成功，其他人慕名而来，开店自然成功。
如果技术上名气不是足够大，那就要在供货、营销、服务等等增加客流量方面下功夫，这时候，你自己招来的厨师是否能行是一个问题，因为老板很少亲自下厨，更多的是去管理。
还有就是自己开店，一般都很少一次性成功的，起码要两三次失败后才能成功。前面的经验，后面就很容易成功啦！
@风雨夜归人80144152
很简单啊，之前不是有个游泳教练培养了多少个世界冠军，殊不知教练是个旱鸭子不会水，厨师也一样，菜做得再好，不会经营管理，餐饮服务，社会人脉，和企业能生产出来好产品一样，经营管理，销售和服务，资金回笼，更是一门技术学问，会做好菜只是很关键的一部分而已。
@萌宠爱搞怪
出场人物：某星级酒店行政总厨黄师傅
在广东的潮州一带一直就流行着这样的一句话“宁做一块钱的生意，不打十块钱的工”，自己做生意干事业的梦想从小就根植于每一个人的心中，当然黄师傅也不例外。
在经过6年厨师长的磨练后自觉厨师技艺已相对成熟，而且周围许多亲戚朋友都说：“你这一行都做了这么久了，为什么不做自己的事业?”于是黄师傅毅然选择了自己开店这条路。
俗话说“万事开头难”，但黄师傅如今回忆起来的时候并没有觉得在饭店开业之初有任何困难或挫折的地方，反而似乎一切都很顺利。
当时黄师傅是从别人手里盘下的这家店，店的前身就是一家餐馆，而且位于一条很热闹的街区，那里一整条街道都是大大小小的食肆。而且虽然是第一家店，但光面积就有七八百平米，除了大厅设有十七八张桌以外，还有五六个包厢，这样一来场地的限制也没有了。
如今回想起来，黄师傅用“成功”来形容自己的第一家店，餐厅开业后主要经营中、晚餐和宵夜三个市，黄师傅和自己店里的三十多个员工要一直忙到凌晨三四点，自己的好厨艺加上周围优越的地理位置，居然才开业十多天餐馆就火了，到后来黄师傅不得不调动自己所有的同事朋友过来给他帮忙。餐厅的口碑就这样传开了。
然而生意太好却招来嫉妒！
原本打算用一年时间收回成本的餐厅没想到不到一个月生意就稳定了下来，而且成为了整条街上生意最火爆的一家，但好景不长麻烦事便来了。由于餐厅是从之前的店主手里直接转让过来的，虽然光是转让费就花了好几十万，但餐馆的营业执照等手续一应俱全，而黄师傅看中的也正是这一点。
黄师傅房东的老婆当时也在这条街经营着另外一家大排档，在黄师傅的店开业之前生意还可以，但自从黄师傅入驻这条街后很快被抢了“风头”，于是房东提出要收回餐馆的营业执照，这样一来原本签了五年的承包合同一年半就夭折了。 事发后黄师傅也想自己独立办理一份营业执照来经营，但跑了好几个地方都没能办下来，只能眼睁睁地看着自己苦心经营的店被收回。 现在回想起来，黄师傅依旧感触良多，从一个打工者到老板最难转换的就是心理。
@手机用户王金刚
开饭店，不象一般的小饭馆，要想经营好一家饭店，除了具有较高的管理能力外，更需要在社会上有较多的人脉，集聚更多的人气，这样才能将饭店的经营支撑起来。而厨师，整天埋头做菜，空闲时间有限，在外的交往应酬少，这就是厨师开饭店失败的主要原因。
@人称老衲为方丈
作为一个厨师来回答下这个问题!
开店是商业行为，厨师炒菜是技术行为，两个领域，突然跨行，不行的当然占大多数了!
@没事挤奶牛
不想当将军的士兵不是好士兵，不想自己开店的厨子不是好厨子!当厨师简单，只要做饭炒菜就行，收工了就可以和朋友把酒言欢，不操心生意好坏，大不了换个东家接着干。
自己当老板每天都是钱钱钱，成本要核算，利润要计较，过去的朋友来捧场一旦捧成习惯了，钱就遭罪。除非你有大块头又有大智慧，打得跑地痞流氓黑社会，结交好富二代和权贵，自己前进路上没用的朋友全抛弃。只有这样，即使你不干饭店也是一个成功做任何生意的好厨子！
@劲仔19
开饭店除了保证菜品的质量外，还有最重要的就是管理，服务员服务态度，上菜时间，采购食材的品质，怎么留住回头客，这些都是门学问，要会管理才能经营下去，平时只会做菜的厨师，一跃成为了饭店管理层，管理方面从来没接触过，自然难以着手布局，没有这么简单啊。
服务员待客素质，每次出来的菜品是不是都能让客人满意，采购的食材质量是不是够高，每月经营成本（员工收入、采购食材、店租水电、税收），菜品定价种种，店面位置，周边消费人群……
其实我根本就不会经营饭店，只是这么多年的社会经验得出的结论，员工性格品质非常重要：是不是容易耍小脾气，做事是否认真？
有不少服务员要客人看他脸色什么的，菜做得再好员工管理不善，影响客人用餐心情，客人一旦出现用餐不满意的心情，或许下次就不会来了，越高端的人对这方面越重视。
员工管理的这些问题，都会对饭店的经营造成非常大的影响。开店之前必须把服务员培训好。我们这边有个蒸品速食的快餐店，员工的素质就非常好，从说话的语气礼貌用语，总是笑眯眯的，让人看着很舒服。
餐厅的卫生环境也做得非常好，更舒适，每到饭点我们这边社会各级阶层都愿意到他家吃饭，外卖也是多得惊人。我也经常去，我非常愿意在他家消费。他用良好的信誉、优异的菜品、优秀的员工 舒适的环境，留住了客人的心。
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一
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本文来源：职业餐饮网
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上海市申请经济适用房面积的认定？
为规范本市经济适用住房申请对象住房面积核查工作,根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发[2009]29号），制定本办法。一、住房面积核查方式
街道（乡、镇）社区事务受理服务中心受理经济适用住房申请后，街道（乡、镇）房管办事处（所）按照以下方式开展住房面积核查工作：
1、委托上海市住房保障事务中心通过本市房地产登记信息系统和公房租用信息系统进行住房电子信息比对核查；
2、无法通过电子信息比对核查的，通过住房所在地房管部门调取《租用公房凭证》、房管档案、权属资料、住房测绘报告等住房资料进行核查；
3、无法通过电子信息比对核查、也没有住房资料或住房资料不完整的（如老式私房、宅基地住房等），派专人入户调查核查；
4、原住房拆迁采用货币补偿的，家庭或家庭成员的原住房和货币补偿后的住房情况，可以通过原住房所在区（县）房管局拆迁管理部门及负责该处动迁的动拆迁公司进行核查；
5、家庭或家庭成员的他处房产，由申请地所在区（县）房管局及街道（乡、镇）房管办事处（所）负责核查；住房所在区（县）房管局及街道（乡、镇）房管办事处（所）应予以帮助和配合，并提供住房资料。
他处住房是指家庭或家庭成员在申请对象户籍所在地以外拥有的产权住房、实行公有住房租金标准计租的租赁住房、列入落实政策范围的租赁住房、宅基地住房。
二、核定面积家庭人数确定
核定面积家庭，是指在申请对象住房中有住房权利的家庭关系人员构成的家庭。核定面积家庭人数原则上按申请对象户籍所在地住房和他处住房内具有本市城镇常住户口且实际居住的人数确定。
（一）下列人员可计入核定面积家庭人数：
1、户口在本市工作或学习单位，在本市没有他处住房，且实际居住在申请对象户籍所在地的申请人配偶、未婚子女；
2、原户口在申请对象户籍内的未婚现役军人、海员、野外筑路、勘探等人员；
3、因入托、求学等原因，户口迁离申请对象户籍所在地的未成年子女；
4、户口在申请对象户籍内，在外地读书、国外留学未定居的未婚子女。
（二）下列人员不计入核定面积家庭人数：
1、申请对象以外，户口迁入申请对象户籍所在地住房或者他处住房未满三年的人员；
2、申请对象以外，户口在申请对象户籍所在地住房或者他处住房已满三年，但在本市另有住房且居住不困难的人员；
3、父母在本市另有住房，因入托、求学等原因将户口迁入申请对象户籍所在地或者他处住房的未成年人。
三、核定面积家庭住房建筑面积的确定
（一）住房建筑面积的确定
1、已领取《房地产权证》的，按照《房地产权证》上记载的建筑面积确定。
2、未领取《房地产权证》，已经房屋测绘部门分户测绘建筑面积的，按照测绘的建筑面积确定。
3、未领取《房地产权证》，也未经测绘的老私房和宅基地住房，应实地丈量，确定建筑面积，其中不成套的老私房难以确定共用分摊面积的，先丈量确定居住面积。
4、未领取《房地产权证》，也未经测绘的承租公房，先按《租用公房凭证》的记载和下列规定计算居住面积：
（1）住房的厅小于6平方米（含6平方米）的，对折计算居住面积；大于6平方米的，减去3平方米后按实计算居住面积。
（2）住房的阁楼或扶梯间高度小于1.2米的，不计算居住面积；1.2米到1.7米的，按50%计算居住面积；1.7米以上的，全部计算居住面积。
（3）旧式里弄住房，独用灶间已改变用途且实际作居住使用的，按实计算居住面积。
（4）在物业管理部门的租金计分表上按走破因素计租且实际确有他户走破的房屋，应扣除宽90公分的走道面积后计算居住面积。
（5）私自搭建的房屋原则上应先拆除，方可审核经济适用住房的申请；如相关管理部门认为不宜作拆除处理的，应计算居住面积。
（6）未经批准擅自改变居住用途的房屋，仍按原居住面积计算；经批准同意改变居住用途的，按实际居住面积确定。
按照前款第3项、第4项计算的居住面积应当按下列换算系数换算成建筑面积 (住房建筑面积=住房居住面积×换算系数)：