首套房贷分摊，首套房买两房还是三房？
一、买房买两房好还是三房好：两房的优缺点
通常来说，两房的设计会使购房者居住起来舒适感增加了许多，最重要的就是还可以最大限度地保障良好的通风和采光;
当然两房也是有一些缺点的，其实两房对于年轻人自住来说，只能作为过渡性住宅使用，等到后期家庭组建之后，使用起来却会带来诸多不便。另外，这对于理财者来说，购置两房则更应该考虑租客数量和房屋涨值空间等因素。
二、买房买两房好还是三房好：三房的优缺点
从房屋的空间设计来看，三房缩减了各部分功能区的面积，从而使用起来略显束缚。而且在房间私密性和采光通风问题上，会作出小幅的牺牲。
然而三房超高的空间的利用率以及多设计出的一间房间的存在给了业主很大的选择空间。比如家中来客留宿的问题，比如二胎的问题，都可以轻松解决，在经济能力有限的条件下，基本可以实现一步到位的置业需求。
三、两房和三房该如何选择
分析了了两房与三房的优点和缺点，到底该选择两房还是三房呢?其实，信用家装修网小编觉得，各位购房者不妨从以下这些方面来计算下，自己到底适合哪种户型。
1、计算房屋生活成本
这里的计算主要是装修成本，换房成本。
如果购房者明知自己未来肯定要换成三房，但是目前资金有限，并且还想享受两房的舒适的话，那么请认真计算一下换房的成本。主要包括购房成本，装修成本。如此简单一算，肯定是直接买三房要划算的多。
当然，如果购房者你能够承担这笔资金，那么两房三房请任意选择。
2、计算家庭常住人口数量
如果是老年人居住使用，那么两房是绰绰有余的。如果是未婚人士使用的话，那么至少一两年内来说，两房使用起来是没有多大问题的。
但是，如果近期成家的打算，并且如果打算要小孩的话，那么两房还是不够的。
因为随着父母或者是保姆等照顾小孩等情况的发生或者是二胎计划的提上日程，两房虽然使用空间很大，但是空间数量明显处于劣势，此时三房的优势便凸显出来。而且随着期房的大量存在，换房至少要提前一到两年开始购置三房户型。
3、两房户型是否能够自由改造为三房
如果购买的户型设计的空间比较合理，赠送面积很大的话，前期两房使用方便，居住舒适，后期随着人口的增加，改造装修成三房也不会有太大影响。这样的户型堪称完美。而且这对于纠结于两房三房的客户来说，该问题也就随之解决了。
首摊费是什么意思？
指的是，第一次分摊的费用
新房贷还款方式怎么选？
大家好，我是勇谈。从2020年3月1日到今年的8月31日，除公积金贷款和不够一个定价周期除外都需要转换为LPR贷款。而且了解住房贷款的朋友应该知道，早在2019年10月8日起的住房商业贷款就是按照LPR为基准进行的。所以说，除去公积金贷款外新房贷款还款的方式只有一种——LPR为基准的贷款。当然还款方式还是跟之前一样有等额本息和等额本金的区别，具体的还款方式跟过去的固定利率计算方式基本一样，只不过是定价周期周期做出了改变而已。借此机会简单谈谈我的观察。
以LPR为基准的住房贷款，还款方式还是两种“等额本息”和“等额本金”第一、此次转换的仅仅是贷款基准利率，跟还款方式没有什么影响。等额本息就是每个月的还款金额一样，等额本金是还款金额逐渐递减的；采取LPR为基准后，只是根据跟银行签署的定价周期不同而跟过去有所不同，毕竟过去的固定利率调整频率大概几年才有一次，只不过这次LPR利率每年都要进行一次调整（根据央行规定最短定价周期为1年）。一般系统默认的都是12个月重新定价，具体定价日期可以选择1月1日或者还款日；需要修改的可以跟贷款银行进行办理。
第二、到底要选择等额本息还是等额本金，还是要根据自身的收入情况，并没有标准答案。如果说收入相对比较高，那么建议选择等额本金先高后低的还款方式，反之亦然。这并没有标准的答案，不过可以告诉各位的是等额本息的支付贷款利息确实要比等额本金高出不少。按照过去固定利率来计算，以贷款100万、20年为例，等额本息还款利息为570665.72元，等额本金为492041.67元；大家可以随便下载一个贷款计算器就可以得出想要的答案。
此次调整仅仅是基准利率的调整，其他的基本没有变化截止到现在对于LPR利率后对于房贷的影响很多朋友都考虑的过多，其实从央行到各个银行都已经仔细研究了许久，根本没有多少可“钻”的空子。作为贷款购房者唯一能够做的就是按照要求去申请，在合理的规则范围内提出自己合理的要求，那么什么是可以提出的？重定价周期和重定价日的选择，根据观察来看目前重定价周期银行系统默认的是1年，重定价日是每年的1月1日或者还款日。通过分析后得知，重定价周期选择1年问题不大，但是重定价日在每年的1月1日就有问题了，毕竟1月1日的LPR报价是根据去年的12月20日来执行的。根据惯例来说，每年的第四季度都是银行缺钱的时候，自然LPR报价不会低。个人建议到实际贷款银行协商将定价日定在2月1日或者3月份1日是最为划算，这个时候往往都是春节旺季，央行每年释放几万亿流动资金是常态。
综上，此次调整仅仅是基准利率的调整，其他还款方式基本没有什么变化。大家还是根据自身情况做出等额本息和等额本金的决定即可。切记文中提到流动重新定价日的选择，这点或许会让你省些钱财。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
首套房全款有补贴吗？
没有，买首套新房纳税主要交契税、印花税两种：
1、契税：会按照房屋面积来计算，90平方米及以下普通住房，减按1%税率征收契税，90-144平米普通住宅的按1.5%，超过144平米的按3%，非住宅按3%来计收。
2、印花税：是在订立购房合同的时候就直接缴纳，是总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。除了纳税以外，入住后还有其他的费用，比如大修基金、共用设备分摊费、物业管理费等。
有必要转换成LPR利率么？
LPR利率的转换问题，我的建议是转换！为什么这么说呢？
我在下面先讲解从基准利率时代的等额本金和等额本息的两种还款的计算方式，然后对比计算LPR利率，最后对以100万的贷款，20年的还款周期，等额本金和等额本息的两种还款方式计算，题主到底一个月能节省多少钱？一步一步回答这个问题！
一、在基准利率时代：
1.1银行计算房贷利率的方式是：基准利率+浮动利率，具体公式：
贷款利率=基准利率X（1+浮动利率）；
题主给出了两个条件：今年是贷款的第一年，贷款时间 20年！要计算每个月能省多少钱，划不划算，还需要3个条件：
我在这里补充3个假设，个人可根据实际情况进行调整：
1）贷款总额100万元；
2）等额本息还款或等额本金还款；
3）由于问题是第一年还款，去年的首套房贷款利率，我以上浮15%计算，目前的基准利率4.9%，上浮15%后为5.64%；
1.2计算过程：
1）等额本息还款：即借款人每月按照按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
计算公式：
把100万贷款、5.64%的贷款利率、240个月，带入公式：
每月还款6955.34元，到第20年累计归还利息66.93万元！
2）等额本金还款，指借款人每月偿还本金不变，利息随着贷款的偿还越来越少。计算公式：
把100万贷款、5.64%的贷款利率、240个月，带入公式：
第1年第1个月还款8862.5元，以后每月递减！到第20年累计归还利息56.58万元！
二、LPR时代：
LPR利率全称贷款基础利率，和上面的基准利率一字之差！由18家银行，根据国家政策和市场情况报价产生，是国家利率市场化的新举措！虽然LPR利率每月都有报价，但是对于购房者来说，每年调整一次。
计算公式：贷款利率=LPR+加点
最新一期的lpr报价是2019年12月20日产生的，4.8%，
2020年你的贷款利率不变，还是5.64%，但是你得计算一个加点数字：
加点=5.64%-4.8%=0.84%，由于贷款利率1年调整一次；
2021年的实际贷款利率=最新的Lpr+0.84%，0.84%的加点以后也会保持不变！
如果你享受的是9折利率，计算方法一样，只是加点就是负的，即-0.39%；
根据2020年2月最新LPR利率，并且这个利率保持到2020年12月，那么2021年贷款利率=4.75%+0.84%=5.59%计算，用上面的公式计算可得：
1）等额本息：第一年和最后一年的还款具体情况：
第一个月还款变为6929.8元，比基准利率时代少还款25元，基本上相当于银行每个月请题主吃了一顿盒饭！随着利率的走低，以后会吃的更好！
2）等额本金：第一年和最后一年的还款具体情况：
第一个月还款变为8825元，比基准利率时代少还款37.5元，基本上相当于银行每个月请题主吃了一顿盒饭，还外加一条鸡腿！
那么，是选择固定利率还是转换成LPR？到底该怎么选择呢？
未来的事情谁都说不好，但从国内，国外两方面的经验来看:
一是，当国家发展到一定程度的时候，利率也会逐渐走低，比如发达国家，利率极低，有些接近0，甚至是负利率！
二是，央行明确指出，坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位！降低老百姓的负担，让老百姓有钱消费是政策的方向！
三是，2020年3月3日由于受疫情影响，美联储下调基准利率50个基点，拉开了降息的大幕！
因此，目前市场上的主流观点是建议转换成LPR利率！万一未来利率走高，还可以提前还款！先享受实惠再说！但是，如果你个人判断未来的利率会一路走高，也可以保持固定利率不变！
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