超高层分摊，2021年新规下？
现在超过三十层的高层住宅随处可见，不管是大城市还是小城市，楼房一眼看过去基本上都是一模一样，没有什么差别。高层住宅的大量建造，让很多城市都失去了城市原本的特色。这几年为什么高层住宅这么火爆？为什么开发商都更加倾向建造高层住宅？
首先高层住宅的收益是很高的，同样的土地面积下，洋房住宅大多数都是6楼，而高层住宅却能够建造三四十层的高度，高层住宅的收益更高。再就是现在很多地区的土地价格都比较贵，如果建造洋房住宅，开发商想要赚钱，那么楼盘的价格就会更高，购房者可能很难支付这笔费用。按照高层三十层、户型为一层两户来计算，开发商就能够卖60套房子，而房子只有六层，户型的一层两户的话，开发商只能卖12套房子，收益差距是非常大的，想要获得相同的收益，那么洋房住宅的价格要高于高层住宅不少。并且在过去房地产市场非常火爆，一方面是刚需购房者多，另一方面投资炒房的人也多，在这样的情况下，高层住宅的建造在一定程度上能够解决城市住房紧缺的问题。因此在过去，开发商更加倾向于建造高层住宅而不是洋房。高层住宅的优点非常多，缺点也是非常多的。高层住宅能够缓解城市住房紧张的问题，高层住宅的视野好，能够欣赏城市的美景，高层住宅的采光都比较好，没有遮挡。而高层住宅的缺点也是十分明显的，高层住宅上下楼等电梯难。并且高层住宅的缺点在入住之后能够非常明显地感觉到，首先就是高空抛物的问题难以解决，现在很多高层住宅都安装了高空抛物摄像机，但是还是会有人将物品从窗户里抛出来。高层住宅发生火灾、地震等意外事件的时候，逃生是一件很难的事情。虽然这些意外发生的概率低，但是一旦发生后果就不堪设想。特别是火灾的时候，高层住宅楼层高，消防员不能够乘坐电梯上楼，很难在第一时间赶赴火灾现场灭火。高层住宅的公摊面积也要比其他的住宅大，一般来说楼层越高，公摊面积占比也就越大，一般来说高层住宅的公摊面积都在20%以上。购房者在买房之后可能发现自己买的一百平的房子，到手只有七十多平米的情况。高层住宅随着时间的推移，缺点也是越来越明显。高层住宅的各种维护费用都是一笔不小的支出，而这些支出费用都是要分摊到每一户家庭中。而高层住宅的各种维修费用都是比较高的，比如需要修复外墙，就需要找专业的“蜘蛛人”，这些费用都是比较高的。高层住宅住的人口比较多，在很多事情上难以达成统一的意见。高层住宅拆迁的难度也要比低楼层大，首先就是拆迁的费用问题，高层住宅一栋楼可能住上百户人，拆迁赔款高，对于开发商来说拆迁高层住宅的收益是非常小的，开发商后期想要建房子获利可能需要翻倍往上建造房子。而且高层住宅人口多，很难在短时间内达成拆迁协议，拆迁周期长，费用高，未来拆迁的话，开发商将会更加青睐底层住宅。高层住宅的缺点还是非常多的，现在很多三四线小县城，开发商在利益的驱使下，开始建造高层住宅，但是小县城建造的高层住宅大多数都空置，既浪费资源，也影响了城市整体的风貌。在去年的9月份，住建部明确规定：2022年起住宅要按照“新标准”处理。在2021年9月份的时候就颁布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》要求：也就是未来建造高层住宅需要和当地的消防救援能力相匹配，并且作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身制。在这样的因素影响下，未来开发商想要建造高层住宅将会是一件困难的事情，特别是一些小县城的开发商，未来想要建造高层住宅基本上是不可能的，因为小县城的消防救援能力要比大城市低很多。并且现在老小区旧改政策也在如火如荼地进行中，现在给符合安装要求的老小区住宅加装电梯也是旧改规划中的一项，能够解决这些老小区中的老年人上下楼困难的问题。并且很多城市也在今年出台新规，要求四层以上的住宅必须要安装电梯，未来建造的洋房住宅都是有电梯的，出行十分方便。未来两类房子吃香了。第一类：城市中心的老小区住宅在过去很多人都觉得老小区住宅设施都已经老旧，没有电梯，住着不方便等因素都不愿意选择老小区住宅居住。但是城市的老旧小区大多数都是在繁华的地段，周边的基础设施非常完善。现在旧改政策下，老小区住宅升值潜力也大了起来。首先现在旧改政策下，老小区将会进行翻修改造，还会安装电梯，方便人们出行。而且老房子大多数楼层不高，容积率比较小，居住要比高层住宅舒适。现在“旧改”政策虽然在进行中，但是也不代表“棚改”完全停止，对于那些无法旧改，或者不满足旧改条件的房子，未来也会逐渐拆迁。现在棚改政策并没有完全停止，而是由于过去大力的拆迁造成资源浪费、环境污染等一系列问题，甚至有些拆迁户会去拿着拆迁赔款炒房赚钱，影响房地产市场健康发展。现在国家意识到这些问题后，是要有规划地进行，以“旧改”为主，棚改为辅的方式，对老房子进行整理。未来老房子的升值价值会更高。第二类：洋房洋房住宅楼层都比较低，而且现在新建造的洋房住宅都是有电梯的，不用担心出行不方便的问题。并且一般来说洋房住宅容积率低，居住舒适，未来的升值潜力要比高层住宅高很多。并且洋房住宅在发生突发情况的时候也便于逃生，对于需要买房的人来说，购买洋房居住是很不错的选择。150平的房子公摊面积32合理么？
150平方米的房屋公摊面积为32平方米，如果是高层建筑或者超高层建筑，就是比较合理的，如果是小高层建筑或者是洋房甚至别墅，这个公摊面积就太离谱，就不合理。根据国家的相关规定以及行内的规定，高层建筑的公摊率一般标准是20%至25%。这套房屋的公摊面积在这种类型的房子里面是非常合理的。
如果房子按套内面积卖？
谢谢邀请。
作为一个跟地产下游行业的从业者，跟开发商打交道是我每天的工作。关于房地产的趣事、大事和烦心事，真的有太多太多想说了。想听故事的，欢迎大家找我随时交流。应对政策出对策玩的最溜的，说是房地产行业应该大家都没什么意见。最近住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中，《住宅规范》最吸引地产界和购房者关注的一个亮点，就是，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
说得通俗一点，大家会关心，房价会因此而下降吗？根据我跟开发商多年的打交道，很负责的告诉大家：不可能！
正所谓，企业的使命是利润，羊毛出在羊身上。如果政策调整，你猜猜开发商会做出什么样的事情，下面，就给大家讲几个可能性。
第一，为了转移成本，提高单价。买过房子的都知道，购房合同上一般会标注两个计算公式，一个是按建筑面积算，一个是按套内面积算。如果在计算面积下降的情况下，提高单位面积的单价就可以解决成本转移的问题。
开发商不傻呀，你就别兴奋了。
第二，成本提升，质量下降？这是所有购房者都会担心的一个问题。但在解答这个疑问之前，首先要解决“何为公摊？”。比如说，电梯井、步梯、公共走道面积、绿化面积等等，都是需要分摊到住户身上的。
如果建筑成本提升，开发商有两种解决方案：一，要么减少公共配套，每一户的公摊面积自然就减少了，问题是你愿意吗?
好，如果不愿意减少公共配套，那么，等着你的，必然是建筑质量的下降，毕竟建设成本都在建筑本身。降价没问题，质量也同步下降呗。
想想都觉得可怕。
第三，减少服务，减轻物业费、公共水电费负担。你以为你交的物业费都去哪了？当然就是给小区服务人员发工资啦，保安、保洁、水电工等等，都是由物业费抽取出来的。压缩服务人员的人力成本，你能享受的物业质量也就自然下降了。
目前更重要的是，全国只有重庆在执行这个方式。而这个政策只是在意见征求阶段，距离正式实施还有很漫长的一段路要走。
房子按套内面积出售，真的跟你有关吗？这个政策对房价有没有直接作用？
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以上谨代表我个人观点，可赞，可喷。
结果带分摊一起才120平方？
李嘉诚的套路，然后国内就这样计算房产面积了，建筑面积包含套内和公摊的面积，而且这种计算方式只是按单层建筑面积分摊到户，比如单层面积600平米，有3户，平均分就是没人200平，如果不平均就是有些多一点有些少一点，但是公摊面积一样的情况下就是按占有套内面积的多少去分同样的公摊面积，比例是一样的！
最为拆迁户分配的也是按照建筑面积分配，如果觉得公摊大，那就是承建方设计不合理，按理说应该在规划设计的时候会有一项是要求业主代表选定几个方案中的一个，会给予意见表决！但是也是一个参考，最终还是在资方表态！公摊大的一般都是一层有很多户，这样的话就是要多设计走廊、消防通道的宽度增加、还有配电房、设备间等可能也会增加，包括电梯等等，这些都是为了满足更多户数的业主安全和便利而增加的公共区域，这样计算公摊就会增多公摊面积，但是从容积率里也会保证公摊不会过分增大，而住宅最多也不会超过20%，但是以前才6、7%的公摊，一梯两户，现在都是做走廊的那种，一层十几户，公摊百分之十七、十八也是正常的！
开发商拿地后为什么喜欢高层低层共同开发着卖？
开发商高层低层共同开发，可以充分利用土地、提高容积率、增加小区视觉层次感以及丰富商品房种类面向更多人群！作为建筑设计师，从业八年多来，独立规划设计了许多住宅小区。规划设计之前，首要的是对接开发商，所以，对于从拿地开发，到设计完成的过程是非常了解的！从一个拿地块到完成方案图、施工图，最终形成能销售的商品房，各阶段都有很多人在参与。其中决定最终商品房布局的最直接指导因素就是规划设计方案。
规划设计方案的形成，有很多制约因素。最主要的有以下几方面:
1.规划设计条件
2.市场需求
3.开发商对地块定位
4.设计师的设计理念
5.当地领导的意见
以上五点是商品房是高端低端品质、楼栋数、高层多层、户型配比等方面的决定因素。综合以上几方面的意见，就会形成您现在所买房子的布置方式。
下面根据我做的实际项目具体介绍一下各方面对项目方案的影响
1.规划设计条件
规划设计条件是政府出让土地的时候已有的前提条件，是根据城市整体规划确定。里面确定了容积率、建筑密度、绿地率、规划退线、限高、日照要求、停车位配比等基本的要求，这个是地块规划设计的前提。
2.市场需求
市场需求也就是各地方人们的买房需求，是刚需还是改善型，是三室要求多还是两室，高层卖的好还是多层，消费水平怎样，家庭结构大部分是怎样，其他楼盘情况怎样。地域不同，需求也就不同。比如一线城市，大部分是小户型，由于单价高，所以总价早控制在大部分人买房的预算内。小县城最近几年就流行三室及以上改善型住房，也可能有几代人共同居住。
3.开发商对地块定位
开发商不是慈善家，他们要把这个地块的经济利益最大化，就要详细考察当地市场，以及当地其他楼盘情况，然后确定整个项目定位！比如主打高端、中高端品质或者做针对大众的能快速消化的产品，快速回笼资金，减少成本。也有做混合型的，中高端划定一定区域，采用最好的位置和户型、层数、景观来体现。中端或者普通的相对集中，一般设置在地块边角位置，常常采用高层，来弥补高端拉下的容积率。这样做各个品质商品房都可以包含，针对的人群面也会广阔一些。
4.设计师的设计理念
设计师根据以上各方面的意见，进行规划设计。划分地块区域、布置楼栋、计算日照、确定层数、规划路网、协调景观……再加上自己团队的设计理念(比如体现当地文化，山水田园中式，还是气势恢的欧式等等)。
这个过程时间会很长，设计师会修改很多版本，反复协调各方面的意见和要求。达到一个既满足规划设计条件、符合当地市场需求、甲方地块利益最大化、和包含设计师设计理念的产品方案。
设计师为了开发商利益最大化，一般会用足用地红线退线内的地块，根据日照和消防确定楼栋数和层数。层数一般有几个开放商控制成本的节点，6层、9层、11层、18层、33层。
5.当地领导意见
规划设计方案完成之后，需要通过政府的通过，一般政府会召集规划建设局、电力、燃气、热力、供水、城管、消防等部门举行方案评审会。本着对城市建设添好砖加好瓦的态度对方案提出意见，比如颜色选择，沿街层数限制，每栋楼单元个数限制，出入口的协调等等。通过规划意见之后，设计院就可以往下进行施工图设计了，没有特殊情况，商品房的最终布局就是规划会通过的方案！
结语:通过以上分析，一个小区有高层和底层混合，是受到规划设计条件层数限制、当地市场需求、开发商小区品质定位和成本控制、设计师根据国家规范和设计理念、规划评审会的意见等各方面影响的最终结果。我是设计院车工，从事建筑设计，从建筑师角度为您解疑答惑！欢迎关注。关注作者不迷路。 最后，码字不易，多多支持！