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本文目录：
- 1、房贷提前还款是减少月供期限不变还是月供不变减少期限划算?两者比较节约利息相差悬殊大不大?
- 2、请问个人住房还款提前还贷得问题,麻烦帮算一下!
- 3、提前偿还建行个人住房商业贷款，会计算的人请帮帮忙。谢谢
- 4、购房贷款还贷最节省的方式是什么？
- 5、抵押贷款详解
房贷提前还款是减少月供期限不变还是月供不变减少期限划算?两者比较节约利息相差悬殊大不大?
月供不变，减少年限划算。节省利息最多的要属一次性还清，但这种方式很明显不是每个贷款人都能承受的。如果客户只能部分提前还贷，那么这其中就有很大差别了，若选择减少月供的方式，每个月或许只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息就可能省下十几万元。因此相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。
拓展资料：
什么样的人提前还贷并不划算呢？
1、1998年底前办理房贷的客户。据光大银行一位相关人士介绍，1998年底前办理房贷的客户比较特殊，他们当时的还款方式均为等本等息还款法。也就是说，将贷款全程利息分摊到每个月，而前面有部分利息实际上被摊到了后面还，所以如果客户需要提前还款，就必须补上这块息差。提前还贷十几万元，息差得补上1万多元。对此，银行人士建议这类客户不要选择提前还贷。
2、月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的市民来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。光大银行相关专家称，目前市民贷款买房选择的主要是两种还款方式，即等额本金还款法（递减法）和等额本息还款法。而绝大多数市民选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款十年已经还到八九年了，那还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，提前还贷没有意义。而递减法是利随本清，客户啥时候还都可以为自己节省出相应的利息。
3、贷款在一年之内的客户，几乎所有银行如果在贷款一年之内提前还贷，就须交一定的违约金，有的达到贷款总额的1％，白交这笔钱，就不是很划算了。
请问个人住房还款提前还贷得问题,麻烦帮算一下!
设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为：
第一个月A
第二个月A（1＋β）-X
第三个月（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)]
第四个月（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2]
…
由此可得第n个月后所欠银行贷款为
A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β
这里的N是次方，不是相乘啊．．这百度里打不上次方．
◆ 关于A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β的推导用了等比数列的求和公式
◆ 1、(1+β)、(1+β)2、…、(1+β)n-1为等比数列
◆ 关于等比数列的一些性质
（1）等比数列：An+1/An=q, n为自然数。
（2）通项公式：An=A1*q^（n－1）；
推广式： An=Am·q^(n－m)；
（3）求和公式：Sn=nA1(q=1)
Sn=[A1(1-q^n)]/(1-q)
（4）性质：
①若 m、n、p、q∈N，且m＋n=p＋q，则am·an=ap*aq；
②在等比数列中，依次每 k项之和仍成等比数列.
(5)“G是a、b的等比中项”“G^2=ab（G≠0）”.
（6）在等比数列中，首项A1与公比q都不为零.
◆所以1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1 =[(1+β)n-1]/β
2.会少还多少钱,还是要看你的借款金额.才能算出少还多少.有钱闲置的话当然可以前提还款.
3.2006年的年利率是6.12% 2007年是6.84%(2007年起商业住房贷款是可以在国家利率的基础上浮动15%(一般都是下幅)2007年以前的上下浮动不超过10%.目前各地各银行有自行上下浮动的权利.一般来说,建行下幅10% 工行下幅15%.具体需到当地银行询问.)
4.甲方申请提前清偿全部贷款，经乙方（银行）同意，根据本合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息.说明计算的准确性要达到天,即你贷款时的放款日是几号你每月的还款日是几号,你打算在1月几号还款.
以下引用:
是否要提前还款，首先应根据自身实际情况来安排。
理财专家建议，有三种购房者不宜提前还贷。
第一种类型：1998年年底前办理房贷的客户。1998年年底前办理房贷的客户比较特殊，他们当时的还款方式均为等本等息还款法。也就是说，将贷款全程利息分摊到每个月，所以客户如果想提前还款，那麼必须补上这块息差。提前还贷十几万元得补息差1万多元。
第二种类型：月供额平均且贷款快要到期的客户。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，提前还贷没有意义。
第三种类型：近期有投资计划的客户。不少市民已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营。所以提前还贷前，最好考虑清楚近期有无投资计划。
提前还贷要『排队等候』
购房人提前还贷时必须提前通知银行，以便银行能有时间做好更改贷款契约的准备工作。为了保证业务操作有序，大部分银行要求客户提前预约，依据各银行的规定需提前10天到一个月不等。并且，每个支行所需的时间、手续也有差异。
如果你是第一次提前还贷，不妨参考下面的流程。
第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话谘询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。
第三步：按照谘询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。
提前偿还建行个人住房商业贷款，会计算的人请帮帮忙。谢谢
因为这几年间有好几次变化利息,我帮你算一个大概,以你所说的649.70为标准,计你的平均年利率为5.46%.具体算出的结果可能会与银行差几十元.
提前还款时已还款总额： 33798.39 元
已还利息额：11739.11 元
提前还款前每期（月）还款额： 649.97 元
提前还款额： 38113.35 元
还款后节省利息支出：6426.97 元 (按明年新利率的85%计)
也就是说,你现在还欠银行的金额为38113.35.
改变利息后结余的利息为6426.97 元
因为是等额本息还款法,所以是先付利息再还款,所以你提前还款意义不大.如果有其他的地方投资,可以考虑投资..
算是会算,但是,有一点要先告诉你.你已还52期.即4年多.在这四年里,国家多次调息,你的利息也是还改变的,每月的捐款金额.也是有所不同的.
另外,你借了多少钱啊.还算?
设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为：
第一个月A
第二个月A（1＋β）-X
第三个月（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)]
第四个月（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2]
…
由此可得第n个月后所欠银行贷款为
A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β
这里的N是次方，不是相乘啊．．这百度里打不上次方．
◆ 关于A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β的推导用了等比数列的求和公式
◆ 1、(1+β)、(1+β)2、…、(1+β)n-1为等比数列
◆ 关于等比数列的一些性质
（1）等比数列：An+1/An=q, n为自然数。
（2）通项公式：An=A1*q^（n－1）；
推广式： An=Am·q^(n－m)；
（3）求和公式：Sn=nA1(q=1)
Sn=[A1(1-q^n)]/(1-q)
（4）性质：
①若 m、n、p、q∈N，且m＋n=p＋q，则am·an=ap*aq；
②在等比数列中，依次每 k项之和仍成等比数列.
(5)“G是a、b的等比中项”“G^2=ab（G≠0）”.
（6）在等比数列中，首项A1与公比q都不为零.
◆所以1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1 =[(1+β)n-1]/β
2.会少还多少钱,还是要看你的借款金额.才能算出少还多少.有钱闲置的话当然可以前提还款.
3.2006年的年利率是6.12% 2007年是6.84%(2007年起商业住房贷款是可以在国家利率的基础上浮动15%(一般都是下幅)2007年以前的上下浮动不超过10%.目前各地各银行有自行上下浮动的权利.一般来说,建行下幅10% 工行下幅15%.具体需到当地银行询问.)
4.甲方申请提前清偿全部贷款，经乙方（银行）同意，根据本合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息.说明计算的准确性要达到天,即你贷款时的放款日是几号你每月的还款日是几号,你打算在1月几号还款.
以下引用:
是否要提前还款，首先应根据自身实际情况来安排。
理财专家建议，有三种购房者不宜提前还贷。
第一种类型：1998年年底前办理房贷的客户。1998年年底前办理房贷的客户比较特殊，他们当时的还款方式均为等本等息还款法。也就是说，将贷款全程利息分摊到每个月，所以客户如果想提前还款，那麼必须补上这块息差。提前还贷十几万元得补息差1万多元。
第二种类型：月供额平均且贷款快要到期的客户。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，提前还贷没有意义。
第三种类型：近期有投资计划的客户。不少市民已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营。所以提前还贷前，最好考虑清楚近期有无投资计划。
提前还贷要『排队等候』
购房人提前还贷时必须提前通知银行，以便银行能有时间做好更改贷款契约的准备工作。为了保证业务操作有序，大部分银行要求客户提前预约，依据各银行的规定需提前10天到一个月不等。并且，每个支行所需的时间、手续也有差异。
如果你是第一次提前还贷，不妨参考下面的流程。
第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话谘询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。
第三步：按照谘询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。
购房贷款还贷最节省的方式是什么？
购房贷款还贷最节省的方式是：等额本金法+提前还款。
贷款银行审批放贷后，一般都是按月还款，但方法有两种，即等额本息法和等额本金法，这两方法的区别在于：等额本息法的月还款额每月相同，有利于借款人计划安排家庭的开支，但还的总利息比较多；等额本金法的月还款额每月不同，首月最多，以后逐月减少，前期还款能力强的借款人可以采取这种方法，而且总利息也比等额本息法少。提前还款是指一次性还5万、10万的（1万也可以）来冲本金，然后重新计算月还款额（减少），也可以月还款额不变，减少还款年限。
等额本金法+提前还款的方式（不断地减少本金余额），是最节省利息的方法。
当然，如果有钱，一次性还清是最节省的。
抵押贷款详解
一、抵押贷款的基础概念
1、抵押贷款 授予银行对抵押物（房产为主）的抵押债权，获取银行相应的贷款额度，银行根据贷款的用途进行分类，分别为：购房按揭、消费贷、经营贷，其中有一次抵押及二次抵押。叙述如下表：
一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。
一次抵押的贷款额度，一般是房产评估价的6-7成。例如1000w房产，一押若获批7成额度，1000w×70%=700w。
2、二次抵押
二次抵押，即在房产已有首次抵押的前提下，将房产余值进行二次抵押，新增贷款额度，简称二押。
例如1000w房产，已有按揭400w，二押若获批7成额度，1000w×70%-400w=300w，即新增300w额度。
理论上房产可以无限次的抵押，但由于每新增一次抵押，房屋的余值就会更接近上限，因此银行的接受程度最多进行到二次抵押，部分民间机构也存在三次抵押的产品。
需要注意，特别是民间的二押、三押，若被一押的银行发现，银行有可能提前收回给你发放的贷款。
3、还款方式
举例：借100元，分2月归还，月利息2% 等额本息：本金100÷2=50元，利息首月2元，次月1元，共计3元，因此月供为103÷2=51.5元；
等额本金：本金100÷2=50元，利息首月2月，次月1元，因此月供为首月52元，次月51元；
先息后本：月供2元，末月102元； 分期费率：每月月供均为52元（实际利率远高于名义利率，有坑）
结论：本着资金利用率高的原则，先息后本＞等额本息＞等额本金＞分期费率
4、第三方抵押
非产权人亦可作为主贷人，但大部分银行只接受直系亲属的第三方抵押（以家庭为单位），例如：产权人是小明一人名字，小明的父母、配偶、配偶的父母、子女（若成年）均可作为主贷人来抵押小明的房产。
另有少部分银行，可以接受产权人的旁系亲属、公司合伙人等等。
5、第三方放款
任何一笔抵押贷款，无一例外，放款必须放至第三方的企业或个人账户，以此来把控资金用途。
例如：小明做了500w的经营贷，放款前提供购销合同，合同内容大致为小明向小张订购了一批500w的原材料，因此500w由银行受托支付，放款至小张的企业账户或个人账户。
6、抵押的流程
递交材料→下户→批复→签合同→办抵押→放款
从审批到放款大致1个月（极个别银行全程加急1-2周放款），若涉及转贷，可先至B银行批复后，再进行垫资结清A银行并且撤押，B银行入押放款，归还垫资即可。
7、 征信查询次数
征信查询次数是不受限制的，但是在进行银行借贷、申领信用卡或者其他网络平台进行贷款的时候，银行机构和金融平台都会希望申请人的征信查询次数不要过多，因为查询征信次数过多，意味着申请人是有严重的资金问题，再申请借贷的时候就会被平台或机构拒绝，或者降低审批额度。
征信查询原因一般分为：贷款审批、信用卡审批、担保资格审查、本人查询、贷后管理，并且实时更新。以上五种查询，只有本人查询以及贷后管理不计入查询次数，其余都算，一般抵押贷款的要求3个月小于4次，半年6-8次以内。部分银行可适当沟通
8、 银行的风控维度
收入、负债、资产、征信、公司、合规、大数据。
以上基本包含了银行所有的风控标准。但每个银行侧重点大有不同，例如A银行注重还款能力（收入负债比），B银行注重资产（资产负债比）等等。
但征信具有一票否决权，一般要求连3累6（两年内不能出现连续3个月的逾期以及累计6次逾期，部分银行可适当沟通）。
其余细则包含很多，不展开详述，围绕银行的风险偏好，对自己的贷款对成功率有极大的帮助。
二、如何避坑
1、负债排序
购房按揭→抵押（消费贷或经营贷）→银行信贷→信用卡分期→金融机构信贷。
以上为贷款正确顺序，切勿颠倒！
大致原因是银行审批对负债的认定方式，一旦劣质负债过多（包括金额、笔数），优质负债将无法获批，进入恶性循环，遵循以上结论即可。
已有资产抵押（若有）+首付+垫资=全款购房，过户后新产证抵押，归还垫资。
以上购房路径，可贷额度大大提升，目前主流的利率为年化3.6-4.25%，先息后本，10年授信，每3年归一次本金。
全款垫资相较于房贷按揭而言，优势在于杠杆率大、利率低，缺陷在于稳定性较弱，需要学习转贷思维，更适合愿意折腾的购房者。
3、转贷思维
即A银行原有贷款，替换为B银行贷款。
举例：2018年，800w房产在A银行贷款500w年化利率5.25%的3年先息后本；2020年房价上涨至1200w，由A银行转贷至B银行，贷款800w年化利率3.85%的10年气球贷（气球贷即10年等额本息，月供按30年分摊，10年到期后一次性结清剩余未还本金）。
结论：息差1.5%/年，额度新增300w，年限由3年拉长至10年不归本。
房价上涨又伴随着利率下行，大概率3年左右为一轮转贷的高峰期，目的是提额、降息、拉长贷款年限。综合收益＞摩擦成本即可执行。
4、风险把控
放款≠万事大吉，贷后合规包含： ①资金回流（线下沟通） ②贷后管理，持续维护好个人的征信、负债、抵押物债权等 ③若经营贷，则企业不能注销、经营异常、官司执行，直至贷款结清
还有其它情况，都是贷后的服务。这也是为什么大家需要贷款中介的原因。
5、无还本续贷“陷阱”
大部分中介广告会提到“10年、20年先息后本，期间不归本”，此说法理论上确实存在，源于银行的无还本续贷，即20年授信，先息后本，每3年归还一次本金，若第3年经过审核认定为A类客户，可免去归本的步骤，直接续贷进入下一个3年周期。
但其实主动权从来都在银行手里，3年后的审核标准银行随时可以变动，甚至政策也有被取消的可能，因此无还本续贷，绝不是“救命稻草”，只能是“意外的惊喜”，务必提前做好归本的准备。
归本之后的续出，基本不会存在问题，且银行也会提前审核告知。
三、操作心法
1、朋友圈
养Liushui，不上征信的低息拆借，父母、亲戚朋友是最好的选择，但若身边的人都不满足条件，只能想办法融入同频的圈子，平时养成借钱的“好习惯”，不要不好意思，但必须告知真实用途、写借条、按时还款，且务必全额支付利息（多少自己协商），不要因为别人客气几句就真的免了。一旦身边形成这些资源，互帮互助下，“装备”提升，“游戏”玩起来更容易。
2、资金池
口罩事件后，避险情绪提升，月供到底要留多少？这个答案因人而异。矛盾点在于，月供留多了不划算，留少了又担心。
思路：收入尽可能覆盖月供，存款+银行授信=资金池
银行授信可以是信用卡，或者是随借随还的信用贷，要想获得这样的额度储备，最简单的方法就是调高自己的公积金月缴额，以上海为例，月缴纳2000以上（越高越好），基本可以获得60-100w年化利率在4-5%的授信额度，且不使用不计息。
3、公司
① 成立满6个月-1年不等 ② 新入股-入股满6个月不等
目前主流银行要求①和②需同时满足，因此公司越早准备越好，年限越长审批难度越低。
注册公司免费，代理记账每月200元，养公司的成本并不高，避免临时抱佛脚。 企业性质：有限责任公司、个体工商户、个人独资公司
时间：最快2周，法人和股东不用出面 股份份额：法人、股东、建议占股30%及以上 经营范围：自己从事行业经营范围最佳、信息科技、贸易 回避：房产、物业、投资、金融、钢贸、娱乐、教培等敏感行业 基本户+税务：基本户开立，购买发票 成立时间：注册满1年 注意事项：即使贷款放款，公司也要保持正常续存
4、产权人 在有选择的前提下，产权人越少越好，尽量避免老人（65以上）和未成年（18以下） 补充说明：老人房和未成年房只有少数银行接受，会导致利率提高，选择变少。
5、离婚
不管出于任何原因的离婚，离婚协议上关于财产分割，务必一字一句地写清楚！ 举例：夫妻小明、小美离婚，产权人小美一人名字，婚内财产，离婚协议书就草草写了一句“双方名下财产归各自所有”，离婚后小美申请银行抵押贷款，银行审核材料后，要求前夫小明到场签字并且公证，理由是财产分割不明确。
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