今天给各位分享分摊测算的知识，其中也会对分摊原则有哪些分摊计算方式?进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
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房子的公摊面积是怎么计算的
一般情况下,公用建筑面积都需要按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除掉整栋建筑物各套(单元)套内的建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或已经出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
据介绍,商品房的相关的公摊面积主要由两部分组成:1.各单元与楼宇之间的公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体的水平投影面积的一半；2.电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等部分在功能上是为整楼建筑进行服务的公共用房和用作管理用房的建筑面积。但是,凡已作为独立使用用作空间销售或者是已经出租的地下室、车棚等,是不应计入公用建筑面积部分的。
既然公摊不易计算,那么公摊面积到底是由谁来测算的呢?据介绍,开发商是不能直接测算公摊面积,必须委托给测绘部门独立测算。测绘部门向开发商出具测算报告后,开发商再告知购房者公摊比例是多少。至于具体的测算标准和明细,开发商是否公开,国家没有硬性规定。一般来说,按测绘部门测算的结果,我市多层住宅的公摊比例在20%以下,小高层一般在20%左右,高层住宅更高一些。
一般情况下,住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右;多层住宅的公摊面积约10%～15%;小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平;而30层以上的住宅因为电梯数量的增多,公摊通常都在25%左右。如果某小区的服务功能更全面、配套更齐全,如有较大的公共门厅、电梯过道、齐全的设备房等,则公摊系数会高一些,而经济适用房、安置房等这样的房产相对来说会略低一些。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多,公摊也有可能在40%以上的。从建筑形式上分,一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中,塔楼的分摊系数一般在18%～26%之间。而板楼的分摊系数则在14%～16%之间。
房屋公摊面积定义、计算方法与面积测算
在购房时我们常听到这样一个名词:公摊面积,那么房屋的公摊面积到底是什么?它是用什么样的公式通过怎样测算出来的?
房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。
面积计算
(1)房地产面积的测算,均指水平投影面积的测算。
(2)各类面积的测算,必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。
(3)边长以m为单位,取至0.01m;面积以m2为单位,取至0.01m2。
(4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。
(5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2房地产面积测算的方法
面积测算的方法有很多,根据面积测算数据资料的来源,可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算,主要采用解析法,房屋面积一般采用几何图形法量算,用地面积大多采用界址点坐标法测算,也可以用图解法测算。
(1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据,例如:边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。
(2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋,采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。
(二)土地面积测算
1、土地面积测算的意义
土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分,是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算,为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积,因此,量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。
2、丘的测量要求
丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分,一个地块只属于一个产权单位时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘,当用地单元的权属混杂和面积过小时,则划为组合丘。丘的权属界线是界止点的连线,按照《房产测量规范》的规定,界止点分为三级;精度要求按《房产测量规范规范》执行。
3、不计入用地面积的范围
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;
(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;
(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;
(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地;
(5)其他按规定不计入宗地的面积。
(三)房屋面积的测算一般规定
1、建筑面积的定义
房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
2、房屋使用面积和房屋产权面积
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋内墙面水平投影计算。房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3、计算建筑面积的有关规定
(1)计算全部建筑面积的范围
①永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按期高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
③穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
④房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平面积计算。
⑤挑楼、全封闭的阳台,按其围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
⑥地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
⑦有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
⑧玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
⑨属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。
⑩有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝面积计算建筑面积。
计算公式
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
面积测算
1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算
在高层建筑中,因结构需要,在下面几层(商业区和办公区)可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱,其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中(分零摊位除外),这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计,并不为某一户专用,把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”,由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的,而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊,因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议:承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑,应由整栋房屋共同分摊。
2、关于自然层的认定
《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”,这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义:房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数,因此,复式(或跃层)结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题:
(1)户外楼梯、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井的面积会大幅度(甚至成倍)增加,势必会加大复式房(或跃层)权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说,一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口,只因是复式(或跃层)就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。
（以上回答发布于2013-06-04，当前相关购房政策请以实际为准）
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公摊的计算方式？
公摊面积算法总体公式：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数(分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和)；
高层公摊面积计算方法：公摊面积=建筑面积—实用面积(所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率)。
公摊面积范围
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
扩展资料：
开发商是不能直接测算公摊面积，必须委托给测绘部门独立测算、测绘部门向开发商出具测算报告后、开发商再告知购房者公摊比例是多少。
一般来说，普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数大约在10％－15％；带电梯的小高层住宅，公摊系数大约在15％－20％。
高层住宅相对来说更高一些，大约在20％－25％。在签订购房合同时，合同上都注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记核心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
参考资料：百度百科-房屋公摊面积（计算公式）
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