大家好,今天小编来为大家解答以下的问题，关于土增税清算成本分摊原则，土增税清算土地成本分摊方法这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
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土地拍卖佣金，土地增值税能扣除吗
土地拍卖佣金在土地增值税时是否允许作为成本扣除，大多数地方是不允许的，但是也有部分地区允许！
土地拍卖佣金，作为企业购置土地的一项支出，常见于房地产开发企业，很多人认为，佣金作为企业购置土地时的支出，必然是企业的土地成本，那么，在土地增值税清算时扣除理所当然，其实，这种观点是错误的！为什么这么说呢？理由如下：
一、土地使用权的获得现在的土地使用权获得，必须要经过“招、拍、挂”流程：这是指工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必须要经过招标程序，土地管理部门，不能简单地一拍脑袋就把土地出让给谁了，相关部门组织招标，土地需求者来投标，根据报价的高低，价高者得土地；
二、土地拍卖佣金的支付土地使用权的“招、拍、挂”程序，需要的相关的中介费，就是指土地佣金，这个很好理解，中介机构不可能免费为你服务的，佣金一般情况下是3%-5%，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。但是，不得超过5%。
这个费用一般分两次支付，前期付一部分，办理土地使用证或者不动产权证之前付完，有的地区要求不付完土地佣金不予办理证书，其实，这是不合理的，因为购买土地者与土地管理部门是一种购买合同关系，而与中介机构之间是一种代理关系，土地购买者只要是按规定付完了土地出让金，就应当给办理相关产权证书，与中介机构没有直接关系。
三、土地增值税清算时的扣除项目在土地增值税清算时，按照《土地增值税清算实施细则》的规定，与土地相关的扣除项目是“取得土地使用权支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，土地拍卖佣金肯定不是“土地征用及拆迁补偿费”，想扣除只有往“取得土地使用权支付的金额”上靠，那咱们来看一下：取得土地使用权支付的金额是指纳税人为取得土地所支付的地价款和按国家规定统一缴纳的费用，所以，从本质上讲，土地拍卖佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或者转让方的，所以不得在土地增值税清算时作为成本扣除。
四、实务中，有没有能扣除的地区有，比如我知道的，广西南宁市的规定，南地税发[2014]103号南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知第四条:取得出让土地而支付的土地拍卖佣金，计入取得土地使用权支付的金额;取得转让土地而支付的土地拍卖佣金，应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
五、土地拍卖的佣金是否应当进入契税的计税依据呢？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
根据上述规定，通过拍卖取得的土地，契税计税价格为土地成交总价款，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。那么，土地拍卖佣金既然不是土地价款的组成部分，所以应当不能计入契税的计税依据，当然了，如果佣金是属于支付给国家的，那肯定要计入！
最后说一下，土地拍卖佣金是纳税人的合理支出，在企业所得税前扣除没有任何问题。所以，土地拍卖佣金能否在土增税清算时扣除，最好是咨询当地的主管税务机关！我是财税小青年，希望我的回答能为您提供帮助！
房开商将商铺低于成本价销售给股东，土增清算时是否应做价格调整
需要进行价格调整。
将商铺低价卖给股东，这种情况在小型民营房地产企业比较常见，依据规定，在土地增值税清算时，应当进行价格调整。在土地增值税清算时，其销售价格应当按其按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
在实际土地增税清算时，上述调整方法不太实用，所以一般以所在楼栋或本项目其他商铺平均销售价格。
不仅土地增值税清算时需要进行价格调整，依据企业所得税及增值税相关规定，同样需要进行价格调整。
希望我的回答对你有所帮助。
土地增值税鉴证报告收费标准
一、土地增值税清算鉴证收费基本标准：
1、销售商品房（含转让未竣工开发项目）项目：企业
申报的扣除项目金额＊1‰为政府指导价。
2、销售经济适用房项目：企业申报的扣除项目金额＊0.5‰为政府指导价。
二、土地增值税清算鉴证收费优惠标准：
扣除项目金额
收费比例
折扣率
收费金额
3千万元以下
1‰
-
最低3万元
3千万至1亿元
1‰
-
3万至10万元
1亿元至2亿元
1‰
90％
最低10万元
2亿元至5亿元
1‰
70％
最低18万元
5亿元以上
1‰
面议
最低35万元
以上收费优惠标准适用于房地产开发企业销售商品房（含转让未竣工开发项目）、经济适用房项目。
土地增值税清算收入公式
(一)应税收入额的确定1.营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.
土地增值税应税收入=含税收入-销项税额
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.
2.收入形式:①货币收入②实物收入③其他收入
3.县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:
(1)如计入房价向购买方一并收取的,作计税收入;
(2)如未计入房价,在房价之外单独收取的,不作计税收入.
(二)扣除项目及其金额计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:
新建房地产转让项目的扣除:
1.取得土地使用权所支付的金额
房地产开发成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本
房地产开发费用--期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用.
2.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业扣除的税金是城建税、教育费附加、地方育费附加《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第三条规定,关于与转让房地产有关的税金扣除问题
(一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中"与转让房地产有关的税金"不包括增值税.即"营改增"后,增值税为价外税,税金不在计税收入中,不得扣除.
(二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除.凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除.
(三)其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行.
5.财政部规定的其他扣除项目只有从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:
6.加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.
(三)应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土增税清算时地下产权车位是否分摊土地成本
当然要分摊的，否则土地增值税清算的时候，增值太多了，试算一个平衡点，把土地成本摊到地下车库中
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