各位老铁们好，相信很多人对商业房地价值如何分摊都不是特别的了解，因此呢，今天就来为大家分享下关于商业房地价值如何分摊以及商业用地价值的问题知识，还望可以帮助大家，解决大家的一些困惑，下面一起来看看吧！
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散售商业如何统一招商费用如何分摊
首先说下自己的观点:一般散售商业后期营运期都会比较麻烦，原因是各业主都有自己的想法，很难统一，项目定位也就无从谈起，所以，这几年所谓”售后返租”的现象越来越少了，但在四五线城市，这种模式仍然存在，甚至还很风靡。究其原因，就是开发商为了快速回笼资金。
从理论上讲，商业地产是一种不动产投资，把租金作为现金流来源和投资回报。所以，想把商业地产做好，最好是不卖商铺，目前国内比较流行的做法是:同时建一个盒子型购物中心，再围绕这个盒子外围建一条商业街，然后，盒子由开发商自持并运营，而商业街出售，回笼资金，同时，这个出售的商业街开发商不再”售后返租”，也即这个商业街上的商铺一般由业主自主经营，由业主出租和自主经营。也有的开发商，在项目开业前期会免费或者少量收费（一般是收入租金收入的10%作为费用）帮助业主完成项目开业前的招商工作。
回到题主:
如果已经存在售后返租了，那意味着开发商在短期内收回了大量的资金，这些资金会在未来的项目营运中拿一部分出来进行补贴，具体如下，商铺出售后返租回来统一经营，一般开发商会规定前三到五年给业主（购房者）固定的投资回报，一般为5-8%不等，这部分回报可以在房价中直接折让，按照折让后的价格开票销售（其实这个折让后的价格本来相当于售价，无非就是做个数学题罢了，但，其实这样做，是涉及到税收问题的，开发商有税务风险，具体不展开分析），这样，前三年相当于开发商可以免费使用这些已经出售的商铺，固定回报到期后，一般会约定租金收入1:9分成，也即三五年以后，开发商会把业主房子出租后的租金留10%作为管理费，其余90%返回给业主，其实，这个时候业主才有真正的回报。同时，这个10%的租金，基本不能覆盖开发商运营管理的成本，这时候开发商就必须拿资金出来补贴运营成本，
当然了，也有些开发商会跟业主约定8-10％的固定回报，这种情况下，开发商需要承担更大的风险，因为现在实际商铺投资回报率大多在1.9%-3.5%之间，固定高回报，会带给开发商很大的风险。
不动产证为什么只有分摊宗地面积和建筑面积
因为分摊土地面积是建筑所占的土地面积与建筑的总面积之比在乘房屋建筑面积（个人所购买的面积）。
还有一点，就是因为不动产具有以下特征：
自然特性
不动产作为自然物的特性。
1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。
2、个别性：也称独特性、异质性、非同质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。
3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值；建筑物使用年限长。我国土地有使用年限。
4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。
社会经济特性
体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。
1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。
2、用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。
4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。
8层楼加装电梯45万分摊方法
这种方案有着比较严格的计算公式。因为电梯加装时，是错层入户，如果二楼参与的话，每户算半层，三楼每户算一层半，四楼则每户算两层半，五楼每户算三层半，六楼每户算四层半。然后每层楼有两户，这样一个单元的12户共承担25层，然后总投资数除以25层得出一个数，然后每户再用到平分到的层数乘以这个数，就是每户应该均摊到的费用。
假设加装一台电梯总投资为45万。那么450000÷25=18000，那么二楼的住户每户承担费用为18000*0.5=9000元;三楼的住户每户承担18000*1.5=27000元;四楼住户每户承担18000*2.5=45000元;五楼住户每户承担18000*3.5=63000元;六楼住户每户承担16000*4.5=81000元。
而加装电梯的总投入费用，并不是一次性全部付完，电梯出厂前，先给予一部分作为提货款;等电梯安装调试完毕，能够正常运行时，再补交第二部分款项;等电梯运行完一段时间，过了质保期后再补齐尾款。
综上，8层旧楼加装电梯多少钱,根据选购的不同厂家的电梯设备价格，及安装8层电梯人工费各地的不同，加装电梯项目难易程度，而有些差别。8层旧楼加装电梯分摊费用也没有一个标准，各地分摊比例不同。
买的土地怎么冲减成本
1、外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。
2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。
3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。
4、企业持有的准备增值后出售的土地使用权，在企业董事会等做出相关决议时，要将无形资产中的土地使用权转入投资性房地产。
5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值，但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。
8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况)
9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。
土地使用权的摊销需要自己结合一定的实际做出合理的判断，但是具体的问题解决，需要自己进行一定的咨询，否则自己的利益维护就会缺乏实际法律运用，因此自己需要注意其中的具体规定，这样自己的权益维护才会较为有效与直接。
投资性房地产的后续计量模式有哪几种
一、后续计量模式的选择企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。1.折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入3.投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备4.计算应交营业税时借：营业税金及附加贷：应交税费――应交营业税
关于商业房地价值如何分摊的内容到此结束，希望对大家有所帮助。