本篇文章给大家谈谈分摊预征，以及对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录：
- 1、房地产投资税费成本是高还是低？
- 2、土地增值税清算政策有什么新变化
- 3、国家税务局关于房地产开发安置房要不要预征土地增值税
- 4、请问银行分支机构申报增值税为什么要申报到简易征收-预征栏次中？
- 5、有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅还是非普通住宅
房地产投资税费成本是高还是低？
在项目获取阶段。招拍挂会有契税、印花税和耕地占用税；收并购会有契税、印花税、个税、增值税及附加、土增税。
在项目开盘运营阶段。有增值税（预缴+汇缴）及附加、印花税、土增税（预缴+汇缴）、房产税、土地使用税。
项目清算阶段。有土增税清算；有企业所得税清算；增值税清算。
而一个项目的净利润=销售收入-（土地成本+开发成本+销管财成本+土增税+增值税及附加+所得税）
知道钱都被挣去了吧。
二
先说几种常见税的计算方法。
1、增值税。以前都是用营业税的计税方法，即用营业收入*5%，非常简单。
但是从2016年5月1日开始使用增值税，用增值税的好处是无盈利则不交税。
增值税有两种计税方式：
a一是简易计税：即当期不含税销售额*征收率（5%），也就是销售额/1.05*0.05。
b另一种方式是用销项税-进项税。
这个要分来来细说。
首先说销项税。
销项税=（销售款-当期可抵扣的土地价款）/1.09*0.09
0.09是当前房地产的增值税率，销售款也很好解释。难点是，什么是当期可抵扣的土地价款。
先解释可抵扣的土地价款：就是土地款和拆迁成本。注意，契税和印花税不可以抵扣！
土地款要注意的是，发票必须是项目公司抬头的非税收入收据，不是结算往来票据。有的人容易开错抬头。
拆迁成本要注意的是，并非一定是政府拆迁才能抵扣。只要有拆迁协议，和拆迁双方的收入和支出证明，哪怕个人拆迁款也可以抵扣！
我在解释什么是当期可抵扣的土地价款。
当期就是（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
进项税
就是进项成本/（1+适用税率）*适用税率
进项成本就是建设成本+管理费用+销售费用 财务费用不能抵扣！
一般来说，增值税都是要预增的。
预收款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
简易征收方法是销售回款÷（1+5%）×3%，
一般征收方法是销售回款÷（1+9%）×3%
2、增值税附加
增值税附加包括城市建设税、教育附加费3%、地方教育附加2%三个税。
其中城市建设费，市里7%，县里5%，特别偏远的为 3%。
总的来说，市里加在一起12%，县里加在一起10%。
增值税及附加=增值税*1.12 县里和镇里是*1.1
3、土地增值税
土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税的计算非常复杂，非专业人员根本记不住，记住也会马上忘记。
但是有两点非常关键：一是如果增值额低于20%的普通住宅可以免征土增税；二是土增税存在调档的情况，因此房子售价并非越高利润越大，有可能都去交税了。
4、企业所得税 收入减去所有有效支出后的25%。
三
如果不是专业财务人员和投资人员（即使是投资人员也有专门的测算表），只是项目管理人员，更多的应该了解税务特点，达到节税和增加利润的目
土地增值税清算政策有什么新变化
一、清算单位确认问题
1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？
答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？
答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。
二、扣除项目确认方面
1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？
答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
2、问：如何区分开发间接费用和房地产开发费用？
答：根据《细则》第七条第二款规定，开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。而纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开发费用中扣除，不在此扣除。
3、问：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，如何扣除？
答：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
4、问：对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，如何计算增值额？对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，如何计算增值额？
答：根据国税函发[1995]110号的规定，对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开发即转让的，计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权（房地产）时支付的价款、国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能加计20%扣除。
对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算增值额时只允许扣除：取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地的成本、费用，以及与转让土地使用权有关的税金，再加计开发土地的成本的20%。
5、问：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营，如何确认收入或取得土地支付的金额？
答：在总局未作出明确规定之前，我省暂按如下口径执行：
自2006年3月2日起，若投资（联营）方或被投资（联营）方从事房地产开发的，在投资或联营环节已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资（联营）企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方未缴纳土地增值税的，投资方应以土地（房地产）作价入股的金额确认收入，同时，被投资方以作价入股金额作为取得土地使用权支付的金额予以扣除。执行中，以被投资（联营）方接受土地（房地产）的入账金额为准，该金额一般略低于或等于中介机构出具的资产评估报告评估该土地（房地产）的价值。
对于在2006年3月2日之前以土地（房地产）作价入股的，无论投资（联营）方或被投资（联营）方是否从事房地产开发，均按照财税字[1995]48号的规定暂免征收土地增值税。
6、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？
答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：
一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，经省局请示总局答复如下，对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关的成本、费用。因此，省局对我省利用地下人防设施作为车库（位）暂作如下规定：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。
二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。
三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。
三、新建房与旧房的认定标准
1、问：房地产开发企业自用房产达1年以上转让的，按新房还是旧房清算？
答：新房。苏财税［2007］45号规定土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。其中的交付使用指交付给购房人使用。
2、问：旧房及建筑物转让如何计算土地增值税？
答：转让旧房及建筑物应按以下方法和顺序计算：
（1）通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括：旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金以及旧房评估费用。
其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的地价款。在转让环节缴纳的税金指转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加。
（2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目包括：按经税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额以及与转让房地产有关的税金。
其中，每年的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如，29个月的为两年，31个月的为三年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。纳税人是单位的，我市暂按转让收入的2%计征土地增值税；对纳税人为个人且转让非住宅类的其他类型旧房及建筑物的，也暂按转让收入的2％计征土地增值税。
四、预征、核定征收方面
1、问：预征、清算的政策依据是什么？法律责任如何规定的？
答：根据《细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入，……可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。财税字[1995]48号第十四条规定，对纳税人预售房地产所取得的收入，应按规定预征土地增值税。
财税[2006]21号第三条规定，对未按规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。国税函[2010]220号明确了清算环节的滞纳金征收问题。
2、问：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，如何确定相关比例？
答：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时，暂按普通住宅的相关比率执行。
3、问：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，如何计算土地增值税？
答：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，暂以核定征收方式征收土地增值税。核定征收率不得低于5%。
五、土地增值税清算方面
1、问：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，如何计征土地增值税？
答：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，不属于土地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等设备的价值（以合法有效凭证为准）。
2、问：清算后再转让房地产如何缴纳土地增值税？
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
请采纳
如果你认可我的回答，敬请及时采纳，
~如果你认可我的回答，请及时点击【采纳为满意回答】按钮
~~手机提问的朋友在客户端右上角评价点【满意】即可。
~你的采纳是我前进的动力
~~O(∩_∩)O，记得好评和采纳，互相帮助
国家税务局关于房地产开发安置房要不要预征土地增值税
要预征土地增值税。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》对其有相应的规定：
第六条 关于拆迁安置土地增值税计算问题：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
扩展资料：
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》相关法条：
第四条 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。
在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
第五条 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
参考资料来源：百度百科-《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
请问银行分支机构申报增值税为什么要申报到简易征收-预征栏次中？
部分从事农业的如农村民泰银行、农村商业银行等，可以实行简易征征，而分支机构是需要汇总缴纳的，所以分支机构预填报。
有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅还是非普通住宅
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：
第一条 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。
扩展资料：
与其他税种相比，土地增值税具有以下个特点：
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
（2）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
（3）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
（4）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
参考资料来源：百度百科-土地增值税
分摊预征的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于、分摊预征的信息别忘了在本站进行查找喔。