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湖北省物业管理条例2020年5月1日全文
第一条为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。
本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。
第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。
第四条县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：
（一）对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理；
（二）对物业服务企业组织开展信用评价；
（三）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理；
（四）对物业的使用与维护进行监督管理；
（五）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；
（六）对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理；
（七）建立、维护物业服务和管理电子信息平台；
（八）处理物业服务活动中的投诉；
（九）法律、法规规定的其他职责。
县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。
第五条街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。
物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。
第六条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。
联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。
第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。
第二章
物业区域的规划与建设
第八条物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。
城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。
第九条建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。
物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域；规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。
第十条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前，向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。
建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在房屋买卖合同中明示。
第十一条已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及相关业主意见后，确定物业区域。
调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：
（一）不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米；
（二）应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。
物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。
业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。
第十三条城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。
房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核查。
第十四条集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。
第十五条新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。
建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。
第十六条住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。
决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。
专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。
第十七条对配套设施设备不齐全的老旧住宅区，县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。
街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行政主管部门备案。
第三章
业主及业主大会
第十八条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。
第十九条一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二十条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。
第二十一条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门；业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二十二条业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。
业主大会会议筹备组应当做好以下工作：（一）确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则；（三）起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（四）提出首届业主委员会委员候选人名单；（五）首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。
第二十三条建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。
第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项:（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金；（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途；（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。
业主大会的决定，对全体业主具有约束力。
第二十五条业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数按照以上统计的总和计算。
第二十六条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；（二）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；（三）业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。
第二十七条业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。
业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足；缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。
第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。
第二十九条业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（六）组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用；（七）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；（九）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。
业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。
第三十条业主委员会委员不得有下列行为：（一）拒绝或者放弃履行委员职责；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。
第三十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:（一）以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；（二）不再具备业主身份的；（三）不再具备履行职责能力的；（四）任职期间被追究刑事责任的；（五）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。
第三十二条业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。
第三十三条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。
业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。
拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。
第三十四条业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。
福建省电梯安全管理条例实施细则
第一章总则
第一条为了加强电梯安全管理，预防和减少电梯事故，保障人身和财产安全，根据《中华人民共和国特种设备安全法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本省行政区域内与电梯安全相关的生产（包括设计、制造、安装、改造、修理）、经营、使用、维护保养、检验检测、监督管理等活动，适用本条例。
本条例所称电梯包括载人（货）电梯、自动扶梯、自动人行道等，具体范围按照国务院批准的特种设备目录确定。
个人或者单个家庭自用电梯不适用本条例，但是改作公共使用的，依照本条例执行。
第三条电梯安全工作应当遵循安全第一、预防为主、权责明确、多元共治、便民高效的原则。
第四条县级以上地方人民政府应当加强对电梯安全工作的领导，建立电梯安全工作协调机制，及时协调解决电梯安全管理工作中的重大问题，将电梯质量安全工作情况纳入政府质量和安全责任考核体系，所需经费纳入同级财政预算。
县级以上地方人民政府特种设备安全监督管理部门负责本行政区域内电梯安全监督管理工作；其他有关部门按照各自职责，依法做好电梯安全监督管理工作。
乡（镇）人民政府以及街道办事处、开发区管理机构等地方人民政府的派出机关应当协助做好电梯安全监督管理工作，协调解决电梯使用过程中的问题。
第五条电梯使用管理单位应当建立健全岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，对电梯使用安全负责。
电梯生产和维护保养单位应当依法取得相应资质，并对其生产和维护保养的电梯安全性能负责。
第六条建立电梯安全责任保险制度，鼓励电梯生产、使用管理、维护保养单位投保电梯安全责任保险，提高事故赔付能力。
公众聚集场所的电梯应当按照法律法规和有关规定投保电梯安全责任保险。
鼓励保险公司探索参与电梯日常使用与维护保养管理，强化风险的事前防范。
第七条鼓励电梯生产、使用管理、维护保养等单位采用先进技术和科学管理手段，提高电梯安全性能和管理水平，增强事故防范和应急救援能力。
第八条电梯相关行业协会应当促进行业规范经营和有序竞争，加强行业自律，推进行业诚信建设，组织宣传咨询、教育培训，提高行业服务水平和电梯安全管理水平。
鼓励电梯相关行业协会定期发布电梯零部件的参考价格、维护保养服务的内容和相应收费标准等信息。
第九条县级以上地方人民政府及其有关部门、乡（镇）人民政府以及街道办事处、开发区管理机构等地方人民政府的派出机关应当组织开展电梯安全宣传教育。
报刊、广播、电视、网络等媒体应当将电梯安全宣传纳入公益宣传内容，普及电梯安全知识，增强社会公众的电梯安全意识，引导社会公众安全文明乘梯。
幼儿园、学校应当将电梯安全知识作为校园安全教育的内容。
电梯使用管理单位和维护保养单位应当加强电梯安全使用和应急救援知识宣传，引导乘客安全合理使用电梯。
第二章生产和经营
第十条电梯制造单位应当对其制造的电梯的质量安全负责，保证安全性能符合法律法规以及安全技术规范和标准的要求，并履行下列义务：
（一）建立电梯整机、主要零部件验收和溯源制度；
（二）明确电梯整机、主要零部件的保修期限，在保修期限内电梯出现质量问题的，应当予以免费修理或者更换；
（三）对需要使用密码进行电梯调试的，应当无偿提供相应的技术支持，不得设置影响电梯正常运行的技术障碍；
（四）保证电梯零部件的供应，提供电梯施工过程、安全运行和故障处理的技术指导，协助开展应急救援等专业技能培训；
（五）对电梯安全运行情况进行跟踪调查和了解，对运行中存在的问题提出改进建议；
（六）提供的电梯安装及使用维护保养说明书中，应当明确电梯日常维护保养的项目、内容及达到的要求；
（七）因设计、制造等原因造成电梯存在危及安全的同一性缺陷的，应当立即停止生产、主动召回，及时告知电梯使用管理单位，并向特种设备安全监督管理部门报告；
（八）按照法律法规、安全技术规范以及相关标准应当履行的其他义务。
第十一条电梯机房、井道、底坑、通道等建设工程的设计与施工、电梯的选型和配置，应当符合法律法规、安全技术规范以及住宅设计规范、建筑设计防火规范等相关标准的规定，并与建筑物结构、使用需求相适应，保障正常使用和安全、救援、消防、无障碍通行的需要。
施工图审查机构应当对建设工程施工图设计文件有关电梯配置中涉及工程强制性标准的内容进行审查。
电梯安装、改造、修理单位应当在施工前，编制安全施工方案，落实安全防护措施等现场安全生产要求，并检查电梯机房、井道、底坑、通道等建设工程是否符合电梯安装使用要求。
第十二条公众聚集场所的电梯和住宅小区的电梯，应当配备符合有关规定和标准的视频监控设施。鼓励其他场所的电梯配备视频监控设施。
安装视频监控设施时，电梯的安装、改造、修理或者维护保养单位应当予以配合。
第十三条新安装的乘客电梯应当配备能够实现远程监测功能的装置，并提供标准数据接口。
鼓励电梯使用管理单位和维护保养单位建立电梯远程监测系统，对电梯运行情况实施远程监测，提高故障预警、事故防范和应急救援能力。
第十四条电梯改造、修理和维护保养单位应当明确施工更换的零部件的保修期限，在保修期限内出现质量问题的，应当依法予以免费修理或者更换。
电梯使用管理单位自行购买的电梯零部件，其质量和安全性能应当符合法律法规以及安全技术规范和标准的要求。
禁止将报废电梯的零部件用于电梯的制造、安装、改造、修理和维护保养。
第十五条电梯交付使用前，建设单位或者电梯安装单位应当采取措施防止电梯被其他单位或者个人使用；电梯交付使用时，应当办理书面移交手续。
第十六条既有住宅增设电梯应当符合城乡规划、房屋建筑、消防等相关规定。县级以上地方人民政府有关部门应当按照简化、便民的原则，及时办理相关手续，具体办法可以由设区的市人民政府制定。
第十七条在本省销售进口电梯，制造单位未在境内设立直销机构的，应当明确在境内注册的代理商，代理商应当持制造单位的授权文件，提前告知电梯所在地设区的市特种设备安全监督管理部门，并由代理商履行制造单位的相关义务。
第三章使用管理
第十八条电梯使用管理单位按照下列规定确定：
（一）电梯安装后，建设单位尚未移交电梯所有权人的，建设单位为电梯使用管理单位；
（二）委托物业服务企业或者其他管理人管理的，受托人为电梯使用管理单位；
（三）未委托物业服务企业或者其他管理人管理的，所有权人为电梯使用管理单位；
（四）出租配有电梯的场所，租赁合同中应当约定电梯使用管理单位，明确相关责任义务；未约定或者约定不明的，所有权人为电梯使用管理单位；
（五）政府出资建设的公共租赁住房，所有权人应当负责确定电梯使用管理单位；未确定使用管理单位的，所有权人为电梯使用管理单位。
未明确使用管理单位的电梯，不得投入使用。
鼓励委托电梯生产单位和维护保养单位作为电梯使用管理单位。
第十九条电梯使用管理单位对电梯使用安全负责，应当按照有关规定加强电梯日常使用管理，制定电梯应急救援预案，履行下列义务：
（一）对于易造成电梯损坏的建筑材料、建筑垃圾及家具电器等物品的运载，采取有效的安全防护措施或者安排人员进行现场管理；
（二）为电梯轿厢手机信号覆盖等通信网络建设提供便利条件；
（三）采取在机房安装空调等通风降温措施，保证电梯机房内温度符合相关标准要求；
（四）对配备视频监控设施的电梯运行状况实行实时监控，监控数据保存期限不得少于一个月；
（五）停止使用出现故障或者发生异常情况的电梯，设置停用标志，并立即组织修理；需要停止使用电梯超过二十四小时的，应当公告停止使用的原因和预计修复时间；
（六）对电梯轿厢进行装修的，应当采用防火、环保的材料，不得影响电梯安全性能，装修后的电梯经制造单位或者维护保养单位安全性能测试合格后方可使用；
（七）委托取得相应资质的单位进行维护保养，签订规范化维护保养合同；维护保养合同有效期届满前，应当与取得相应资质的单位重新签订维护保养合同；
（八）乘客被困在电梯轿厢时，应当立即通知维护保养单位或者专业救援队伍实施救援，并及时做好被困人员的安抚工作；
（九）按照规定建立并保存电梯安全技术档案；
（十）在电梯显著位置标明使用管理单位的名称和值班电话号码、维护保养单位的名称和救援电话号码、电梯安全使用注意事项、警示标志等，并确保电梯紧急报警装置有效使用和值班人员在岗；
（十一）按照安全技术规范的规定向特种设备检验、检测机构提出定期检验、检测的要求；
（十二）不得短接安全回路和安全保护装置，影响电梯安全运行；
（十三）按照法律法规、安全技术规范以及相关标准应当履行的其他义务。
第二十条住宅小区的电梯使用管理单位除应当遵守本条例其他规定外，还应当遵守下列规定：
（一）在管理规约（包括临时管理规约）中应当规定电梯维护保养、检验、检测等日常运行费用和电梯更新、改造、修理等所需费用的筹集和使用规则；
（二）在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中应当约定电梯安全使用管理方面的权利、义务和责任；
（三）物业服务费用中电梯费用的收支情况应当定期公布，接受业主的监督；
（四）电梯发生故障影响正常使用或者经检验、检测存在事故隐患的，使用管理单位应当及时组织修理。已成立业主委员会的，应当及时将修理情况报告业主委员会；未成立业主委员会的，应当在小区醒目位置公告相关情况。
电梯属于所有权人共有且未委托物业服务企业或者其他管理人管理的，共有人应当书面约定电梯管理人，负责电梯的日常使用管理工作。
第二十一条电梯的维护保养、检验、检测等日常运行费用和电梯的修理费用由电梯所有权人承担。
物业服务企业为电梯使用管理单位的，电梯日常运行费用和修理费用的收取、管理和列支应当由电梯所有权人与物业服务企业双方在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中约定。
电梯的日常运行费用由物业服务企业从物业服务费用中支付。
第二十二条住宅小区电梯更新、改造、修理等所需资金可以按照下列规定筹集和支付：
（一）已建立住宅专项维修资金的，按照规定程序在住宅专项维修资金中列支；
（二）未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，由电梯所有权人承担；电梯属于所有权人共有的，由共有人依照法律、法规以及国家和省的有关规定分摊相关费用，电梯共有人另有约定的从其约定；
（三）对电梯费用筹集方案达不成一致意见的，由所在地乡（镇）人民政府、街道办事处组织电梯使用管理单位、所有权人代表协调解决。
第二十三条住宅小区电梯出现紧急情况时，需要使用住宅专项维修资金立即进行应急维修（含更新、改造、修理）的，应当按照规定启动住宅专项维修资金紧急使用程序，专项维修资金代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核；经审核符合拨付要求的，代管单位应当立即向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；代管单位逾期不审核的，视为同意。
住宅小区电梯出现危及人身安全的紧急情况时，可以按照规定使用紧急情况小额专项维修资金。
应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当及时将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。
组织维修的单位有先行支付修理费用的，该费用可以按照本条例第二十二条和本条第一款的规定筹集。
第二十四条为公众提供运营服务的，或者在公众聚集场所使用三十台以上电梯的，或者使用五十台以上电梯的使用管理单位，应当设置电梯安全管理机构，负责电梯日常安全管理，落实安全管理义务。
为公众提供运营服务的，或者使用二十台以上电梯的使用管理单位，应当至少配备一名专职安全管理人员；其他电梯使用管理单位可以配备兼职的安全管理人员。电梯数量超过四十台的，每增加二十台再增加一名电梯安全管理人员。
专职安全管理人员应当取得特种设备安全管理人员证。电梯使用管理单位应当加强对电梯安全管理人员的安全教育和培训。
第二十五条电梯安全管理人员应当按照法律法规、安全技术规范以及本单位安全管理制度的规定，履行下列电梯安全管理职责：
（一）进行电梯运行的日常巡查，记录电梯日常使用状况，制止不安全、不文明的乘梯行为；
阜新市住宅小区成立物业管理委员会的规定
第一条【立法目的】为了进一步提升基层治理效能，全面实施住宅小区网格化管理，实现物业管理全覆盖，规范物业管理行为，依据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】本市城镇建成区范围内住宅小区网格化、业主自治、物业服务及其监督管理，适用本办法。
第三条【基本原则】住宅物业小区管理坚持党建引领、政府监管、基层治理、业主自治、专业服务、多方参与相结合的原则。
第四条【管理机制】市、区（含县，下同）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入社区建设和基层治理体系，建立基层党组织领导下的社区居民委员会（含村民委员会，下同）、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人的协调互通工作机制，实现共建、共治、共享、共融。
第五条【政府职责】区人民政府是住宅小区物业管理工作的责任主体，负责建立街道办事处（含乡镇人民政府，下同）、社区居民委员会、住宅小区和住宅小区片区四级网格化管理体系，落实物业管理政策，保障工作经费。
第六条【市住建职责】市住房和城乡建设主管部门是市物业行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）制定本市物业管理相关政策；
（二）建立统一的物业管理监管与服务信息平台；
（三）建立完善物业管理分级培训体系；
（四）组织开展物业服务人信用等级评定，建立红黑名单并向社会公布；
（五）引入第三方评估的方式，定期对物业服务标准、质量和业主满意度进行考评；
（六）指导物业管理协会自律性规范的制定和实施；
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
第七条【区住建职责】区住房和城乡建设（城市管理综合执法）主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织落实物业管理相关法律、法规、规章和政策；
（二）划分物业管理区域；
（三）建立物业管理和服务投诉受理制度；
（四）实施物业管理招投标备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案，以及物业服务人退出的指导监督工作；
（五）开展物业服务人信用信息采集、认定和初评工作；
（六）负责对侵占毁坏公共绿地、乱拆改、乱搭建、乱堆放、乱设摊、饲养畜禽、违规停车等行为进行查处；
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
第八条【部门职责】市、区有关部门应当根据工作职责，做好物业管理的相关工作：
（一）城乡规划主管部门负责社区用房和物业服务用房、地下管网、绿化等共有配套设施的规划审批。负责对供电、通信等线路接装和住宅小区封闭改造进行规划审批和指导监督；
（二）民政部门负责对社区居民委员会、业主委员会等基层组织建设进行指导监督，对社区用房的使用进行监督管理，指导监督物业管理协会工作；
（三）消防救援机构负责消防安全检查，依法查处占用消防应急通道、电瓶车违规充电等行为；
（四）公安机关负责对高空抛物、监控安防、流动人口、饲养犬类等进行监督管理；
（五）生态环境主管部门负责对业主和物业使用人在生活、生产活动中产生影响生态环境的噪声、排污等进行监督管理；
（六）市场监督管理部门负责对物业服务违规收费、无照经营进行查处，对电梯等特种设备实施安全监督管理；
（七）价格行政主管部门会同物业行政主管部门负责住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定，并实施动态调整；
（八）司法行政部门负责物业纠纷人民调解委员会人民调解工作的指导。
第九条【街道职责】街道办事处应当建立物业管理工作制度，履行下列职责：
（一）明确物业管理机构和人员；
（二）指导监督业主大会成立、业主委员会选举和换届，组建物业管理委员会，并办理相关备案手续；
（三）指导监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会的日常工作;
（四）参与物业承接查验、物业移交和接管工作；
（五）组织召集物业管理协调会议，建立物业服务投诉、举报、纠纷调解和处理机制；
（六）法律、法规、规章规定的其他职责。
第十条【社区职责】社区居民委员会按照规定协助街道办事处、乡镇人民政府开展基层治理和物业管理工作，将业主委员会、物业服务人纳入住宅小区网格管理体系。
推行建立网格员和物业从业人员相互融合、交叉任职模式。
第十一条【前期物业管理】建设单位应当在申请办理房屋预售许可前通过招投标的方式选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，履行物业承接查验程序。
前期物业服务人应当自物业交接后三十日内，将前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议等文件，向区住房和城乡建设主管部门备案。
第十二条【前期物业服务人变更】更换前期物业服务人的，建设单位应当事先书面告知区住房和城乡建设主管部门和街道办事处。物业管理委员会应当征求业主意见，符合规定的，可以更换前期物业服务人。
第十三条【筹备组职责】具备首次业主大会成立条件的，应当组建由符合条件的业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成的筹备组，人数为七人以上十五人以下单数，业主代表所占比例不低于总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处代表担任。
业主代表通过自荐和推荐的方式产生，由街道办事处在热心为民服务、主动参与基层治理、责任心强、具有一定组织能力的业主中确定。
筹备组按照有关规定，依法履行组织召开首次业主大会会议，表决通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会成员等职责。
第十四条【鼓励参选业委会】鼓励业主中的中共党员、人大代表、政协委员和道德模范等参加业主委员会选举。
第十五条【备案管理】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照有关规定向住宅小区所在地街道办事处备案。
街道办事处、乡镇人民政府应当在十日内对符合条件的予以备案，并出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员等发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知街道办事处。
第十六条【公开制度】业主委员会应当在住宅小区显著位置向业主公开下列事项：
（一）业主委员会成员姓名、任职情况、联系方式、物业服务费交纳和建筑物及其附属设施维修资金交存情况；
（二）业主大会议事规则、管理规约；
（三）业主大会和业主委员会决定；
（四）物业服务合同；
（五）建筑物及其附属设施维修资金筹集、使用情况；
（六）物业共有部分收益、分配和使用情况；
（七）占用业主共有道路或者其他场地用于车辆停放的收益处分情况；
（八）业主大会和业主委员会工作经费收支情况；
（九）其他应当公开事项。
第十七条【履职负面清单】业主委员会及其成员不得实施下列行为：
（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
（二）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；
（三）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；
（四）煽动业主拒交物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息；
（五）以个人或者其他组织名义开设业主委员会专门账户；
（六）明示、暗示物业服务人减免物业服务费、停车费等相关费用；
（七）伪造、变造、篡改、隐匿、销毁或者拒绝、拖延提供物业管理相关文件资料；
（八）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施维修资金或者公共收益；
（九）索取或者收受建设单位、物业服务人、维修维保等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；
（十）向物业服务人强制销售商品、承揽业务，牟取不当利益；
（十一）擅自改变损坏共有部分、私搭乱建、破坏房屋外观和承重结构，拒交物业服务费和建筑物及其附属设施维修资金；
（十二）其他侵害业主合法权益的行为。
第十八条【换届管理】业主委员会换届时，应当成立由业主委员会成员代表、业主代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成的换届小组，依法履行换届程序。
新一届业主委员会成立后，原业主委员会应当将有关财务凭证、公章、业主清册、会议纪要等资料及其他属于业主共有的财物在十五日内办理移交。拒不移交的，可以请求街道办事处督促移交。必要时，由公安机关依法给予协助。
第十九条【物业管理委员会成立】有下列情形之一的，街道办事处应当及时组建物业管理委员会，区住房和城乡建设主管部门应当给予指导：
（一）新交付住宅小区尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）具备成立业主大会条件，但是因客观原因无法成立的；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。
第二十条【物业管理委员会组成】物业管理委员会由业主代表、街道办事处代表、居民委员会代表和网格员等五人以上十一人以下单数组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处代表担任。物业管理委员会应当自成立之日起三日内在住宅小区显著位置公布成员名单和联系方式。
第二十一条【物业管理委员会职责】物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的事项，临时代行业主委员会职责，履行业主委员会义务。自业主委员会产生之日起十五日内，与业主委员会办理交接手续后自行解散。
第二十二条【选聘物业企业】成立业主委员会或者明确物业管理委员会代行职责后，应当及时组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务人，并签订物业服务合同。
根据物业服务合同约定，可以向物业服务人收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。
第二十三条【合同监督】业主委员会或者物业管理委员会应当根据合同约定，建立物业服务日常监督检查和服务质量评价制度，每年至少开展一次业主满意度调查，并公开结果。
第二十四条【物业服务人义务】物业服务人应当履行下列义务：
（一）加强对员工的执业培训和管理；
（二）规范装饰装修行为，及时告知业主、物业使用人安全合理使用物业注意事项；
（三）接受业主、业主委员会或者物业管理委员会监督，听取意见和建议，改进和完善服务；
（四）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道或者其他妨碍安全疏散等行为劝阻制止无效的，及时报告有关部门；
（五）开展安全风险隐患排查，及时设置警示标识，排除隐患，并报告有关部门；
（六）配合有关部门、街道办事处和社区居民委员会，执行卫生防疫、应急处置等管理措施；
（七）属于业主自有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施发生故障时，应当及时帮助予以解决。
（八）法律、法规、规章或者物业服务合同约定的其他义务。
第二十五条【物业服务人履职】物业服务人不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同减少服务内容、降低服务标准；
（二）擅自设置收费项目、提高收费标准；
（三）擅自利用共有部分开展经营活动；
（四）挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；
（五）与业主委员会成员串通，损害业主利益；
（六）以拖欠物业服务费为由，限制业主使用电梯、进出住宅小区，中断或者以限时限量等方式限制供水、供电、供气、供热等；
（七）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等方式进出住宅小区或者使用共有设施设备；
（八）泄露业主信息；
（九）其他侵犯业主合法权益的行为。
第二十六条【信息公示】物业服务人应当在住宅小区显著位置及时公示、更新下列信息：
（一）物业服务内容和标准、收费项目和标准等；
（二）物业服务项目负责人的基本情况、联系方式以及投诉电话；
（三）电梯、消防等设施设备维修维保单位名称、联系方式以及维修维保费用支出情况；
（四）上一年度物业服务费和公共收益收支情况、公共水电费用分摊情况；
（五）其他应当公示、更新的信息。
业主对公示内容提出疑义的，物业服务人应当及时答复。
第二十七条【档案管理】物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：
（一）物业承接查验资料；
（二）共有部分经营管理档案；
（三）监控、电梯、水泵、消防设施等共有部分档案及其管理、运行、维修、养护记录；
（四）住宅装饰装修管理资料；
（五）移交物业服务期间预收、代收的有关费用及相关清算资料、账册和票据；
（六）物业服务活动中的其他资料。
第二十八条【设施维护】市住房和城乡建设主管部门指导协调专业运营单位落实对住宅小区内相关设施设备的维修、养护和更新责任，保障供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户。
第二十九条【社会责任】公共突发事件应对期间，街道办事处应当依法采取各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当服从统一指挥，制定并落实各项应急预案和应急措施。
第三十条【国有服务】鼓励国有物业服务人接管未能实施物业管理的住宅小区，提供基础性服务，费用由全体业主承担。
第三十一条【法律责任】违反本办法的行为，法律、法规、规章已设定行政处罚的，依照其规定。
第三十二条【实施日期】本办法自2022年月日起施行。
自驾游如何合理地分摊旅途费用
我是一个经常自驾旅行也很喜欢自驾游的老司机，不过绝大多数的旅程，都是带着自己的家人出发，很少跟朋友一起同车旅行，对于这个问题，分享一下我的看法和做法。
自驾游会有哪些旅途费用？1、住宿的费用，如果是几个同姓朋友，那还可以拼房，如果是家庭，则需要按家庭分房间。
2、餐饮的费用，一般都是一起吃饭，炒几个菜这样的。
3、门票的费用。
4、车辆的燃油费、高速通行费、停车费等。
5、车辆可能出现的违章罚款、故障维修、保养等费用，尤其是长距离的自驾游，很多人习惯在出发前或者返程后做一次全面的保养。
通常情况下，朋友一起旅行，AA制是最常见的做法，对于费用的支出，可以按参考以下做法1、住宿费按人头AA，如果是两个家庭出游，则各自支付就好了。
2、门票费用各自按需支付，想游览景点的就自己买票。
3、餐饮费用，一般都是一起拼餐的方式，按人头AA就好了，我们一般未成年的孩子不计算入内。
4、如果是跟1、2个朋友一起同行，或者两个家庭同行，那么燃油费、过路费、停车费采用AA制分摊，如果是自己一个人带着3、4个朋友一起出行，则可以车主不负责油钱和过路费，这笔费用由搭车的几个人分摊。
5、车辆的保养、配件的更换、维修等费用支出，由车主自己负责。
务必签署《共同自驾游免责协议》去年发生过这样一个悲剧，四个成都女孩自驾进藏，一车人掉到江里，无一生还，在给四个家庭带来悲痛的同时，也给车主的家庭惹来了不小的麻烦，因为在这种事故中，车主和司机是要为乘客的安全承担法律责任和赔偿义务的。
朋友一起自驾出行，每年都会有这样的悲剧发生，每年也都会有因为搭车出行，出现交通事故和人员伤亡后，对车主和司机本人及家属进行索赔的案例，令人苦不堪言。
对于这样的问题，通常的做法是在出行之前签署双方同意的《自驾游免责协议》，确认一旦出现任何意外事故和人生伤亡，互不追责，这样的方式才可以避免出现上述那样的问题出来。
只是，你会签这样的协议吗？
一定要购买自驾游保险现在很多保险公司都推出了按天、按人头计费的自驾游保险套餐，提供全面的意外风险保障，我每次出游都会购买这类保险，跟朋友一起自驾旅行，就更需要购买了，这类保险，可以由车主一起购买，费用分摊就可以。
我自己的做法偶尔一两次我带着一家人出去旅行，带上一个朋友，那么车辆有关的费用，都不会让他掏一分钱，毕竟，能够让我愿意带着一起去冒险的朋友，关系一定很铁！
何况，不带人家，自己该花的油费、过路费、停车费一分钱也少不了，不如做个人情了。
如果是几个朋友拼车自驾游，我们通常是不让车主出油钱、过路费和停车费，由其他几个人分摊，不过车辆的违章罚单、保养、维修的费用，就由车主自己解决了。
我是元宝爸爸，亲子旅行家，多平台原创作者，分享专业的旅行、自驾旅行、亲子旅行经验和知识！欢迎关注我，留言咨询或讨论。本文系原创，抄袭必究！什么是成本分摊
成本分摊（简称CA）指在用户及各类用户间分摊成本，或按照认定发生费用的成本条目分摊成本。
成本分摊让你可以精确地测量真正的成本，并且反过来对每个资源组、项目和计划投资；无论它是否是付费的。没有成本分摊，企业会将与所有计划和业务单位相关的成本视作“日常和行政”开支，让管理层无法确定什么投资和资源组能够赚钱，符合预算目标，或有效率地执行。根据统计的情况，它们表明了成本分摊和预算问题的重要性。
关于本次公共开支分摊管理办法和公共费用分摊方法的问题分享到这里就结束了，如果解决了您的问题，我们非常高兴。