免租期分摊是指在商业地产租赁中，业主在出租前为了吸引租户而给予的一段免租期，通常为数月至一年不等。但这段时间内，业主仍需承担物业费、税金等费用，因此需要将免租期的成本分摊到租赁合同期限内。本文将通过一个实际例题来解析免租期分摊的具体计算方法。
假设某商场业主与租户签订了一份为期5年的租赁合同，合同规定前两个月为免租期，租金每年涨幅为3%。业主需要按照何种方式将免租期的成本分摊到租赁合同期限内呢？
首先，我们需要了解一些基本概念：
1. 现值：指未来现金流在折现率下的价值。
2. 折现率：指投资者对未来现金流的预期收益率。
3. 净现值：指未来现金流减去投资成本后的现值。
4. 租赁现值：指租赁合同期内所有租金的现值总和。
根据以上概念，我们可以得到如下计算公式：
净现值=租赁现值-免租期成本现值
租赁现值=每年租金现值总和
每年租金现值总和=第1年租金现值+第2年租金现值+...+第5年租金现值
第n年租金现值=第n年租金/（1+折现率）^n
免租期成本现值=第1个月免租期成本现值+第2个月免租期成本现值
第n个月免租期成本现值=物业费、税金等费用现值总和
物业费、税金等费用现值总和=每个月物业费、税金等费用现值之和
每个月物业费、税金等费用现值=物业费、税金等费用/（1+折现率）^n
接下来，我们将根据上述公式，具体计算该租赁合同的净现值。
首先，需要确定折现率。一般情况下，商业地产的折现率为8%-12%。在此，我们取10%作为折现率。
接着，计算每年租金现值总和：
第1年租金现值=0
第2年租金现值=（每月租金*10个月）/（1+10%）^2=7,217.29元
第3年租金现值=（每月租金*10个月*1.03）/（1+10%）^3=7,465.28元
第4年租金现值=（每月租金*10个月*1.03^2）/（1+10%）^4=7,719.25元
第5年租金现值=（每月租金*10个月*1.03^3）/（1+10%）^5=7,979.55元
每年租金现值总和=第1年租金现值+第2年租金现值+第3年租金现值+第4年租金现值+第5年租金现值=30,381.37元
接着，计算免租期成本现值：
第1个月免租期成本现值=物业费、税金等费用/（1+10%）^1=1,000元
第2个月免租期成本现值=物业费、税金等费用/（1+10%）^2=909.09元
每个月物业费、税金等费用现值之和=第1个月物业费、税金等费用现值+第2个月物业费、税金等费用现值=1,909.09元
免租期成本现值=第1个月免租期成本现值+第2个月免租期成本现值=1,909.09元
最后，计算净现值：
净现值=租赁现值-免租期成本现值=30,381.37元-1,909.09元=28,472.28元
因此，该租赁合同的净现值为28,472.28元。
免租期分摊是商业地产租赁中一项重要的计算工作。在实际操作中，需要根据租赁合同具体情况，计算出免租期成本现值和租赁现值，并通过净现值的计算，确定最终的分摊数额。希望本文所介绍的方法能够对大家有所帮助。