让利分摊公式，为什么有些开发商宁愿给中介高佣金也不愿意降价给客户？
问题回顾：为什么有些开发商宁愿给中介高佣金也不愿意降价给客户？
我是{袁哥房产观}，现在大家在购房过程都发现一个现象，在以往需要买新房都到开发商售楼处，二手房一般到中介门店，而这几年中介门店也开始了推销新房业务，是因为开发商开始把中介做为销售渠道，并且支付高额佣金，对于这个现象，很多人就会提出，为什么有些开发商宁愿给中介高佣金也不愿意降价给客户？我在房产公司工作多年，对于这个问题，可以把它分为两个问题，具体原因如下：
一：为什么有些开发商愿意给中介高佣金的原因。01：开发商竞争激烈，为了争夺有限的客户，需要新的营销渠道。
（1）以往开发商的营销模式单一。
以往开发商一般通过自销和找房产营销公司代理的模式，所谓自销也就是开发商自己组建销售队伍，通过广告宣传的方式，来吸引购房者来售楼处购买，而另一种模式找代理公司的模式，就是利用代理公司的营销策划能力和销售人员的专业能力来为开发商销售服务，而这两种模式有所差异，但是共同点就是都是座销，也就是等客户上门，都是通过广告宣传吸引购房者上门，销售模式和销售渠道单一。
而且这两年随着新媒体的兴起，同时购房者的关注度不再集中一些纸媒或者电视媒体，房产宣传的效果大不如以前，另外最主要的各地开发量剧增，而购房者相对有限，为了争夺有限的客户，提高自己的销售量，需要新的宣传方式和销售渠道。
（2）现在的销售模式多样化，中介已成为重要的销售渠道。
开发商为了改变以往的座销模式，从被动变为主动，采用多种销售模式，除了售楼处销售外，线上销售，或者通过网络直播销售。另外开始主动开展寻找客户，很多开发商都开展了全员营销。但是虽然有一定效果，但效果不甚理想。一些开发商开始寻求与大型中介合作，结果效果非常好，并取得了好的业绩，于是很多开发商都开始与中介合作，近几年中介已成为开发商重要的销售渠道。
02：中介做为房产销售渠道，有其巨大优势和作用，这也是开发商愿意支付高额佣金的原因。
（1）中介分布广，辐射整个城区，宣传力度大。
一个大型中介在一个城市拥有的连锁门店少则几十家，多则几百上千家，覆盖了城市的各个区域，甚至大多数大型社区。而开发商往往与多个中介合作，因此无论从辐射的区域，还是宣传的力度，都不压与其它媒体。
（2）中介直接面对购房者，成交概率大，转化率高。
凡是到中介门店去看房的，都是潜在的购房者，都是对周边房屋有兴趣的，经过中介的了解，一些看房者选择了二手房，而一些在二手房和新房都有选择意向的，就有可能在中介的劝说下，来看新房，因为来访者都是有购房意向的，因此转化率一般很高。
（3）从业人员多，高额佣金充分调动中介人员的积极性。把新房销售做为主营业务。
中介门店一个少则几个人，多则几十人，加上连锁门店，一个大型中介的从业人员就能千人以上，在高额佣金下，就相当于上千人的兼职销售人员。由于这几年新房的销售市场一直很好，一些中介在新房市场获得的佣金多于二手佣金，一些中介已经把新房业务作为主要业务经营。
（4）看似高佣金，缩短了销售周期，实际营销费用节省。
给予中介的佣金很高，但是都是成交回款后才支付，同时由于中介的介入，大大提高了销售量，实际起到以下作用。
a;缩短了销售周期，加快了回款
b:节省了宣传费用和销售费用。
（5）同时造成热销气氛，影响预期给现场，带动其它购房者。
由于中介人员较多，为了获得高额佣金，中介人员但凡遇到有意向的购房者就会往开发商售楼处。这种带客不仅给开发商的售楼现场带来了人气，带动了销售氛围，同时给予自己前来售楼处看房的购房者一种热销的感觉，无形中增加了购房的预期，这也是中介起到的一个重要作用。不仅在日常的销售中起到了积极作用，尤其在开发商开盘，由于中介及中介带来的客户，给销售现场带来的热烈气氛，更是给现场所有的购房者都增加了购买欲望，同时大大增加了开盘的成功几率。这也是开发商愿意给中介支付高额佣金的主要原因之一。
（6）提高房价的作用，直接增加了开发商的利润。
中介带客不仅增加了开发商的成交量，同时因为有了成交业绩的保障和客源不断的进入，也给开发商有了张价的底气。这几年房价的上涨，中介虽然没有起到决定性作用，但是其起到推波助澜的作用。
以日照为例；这几年本地一些知名开发商都和中介合作，并给予高额佣金，因此每次开盘都有中介人员的参与，而且中介人员不仅带客，而且自己也参与认筹排号，有意制造热销，同时不断宣传房价上涨的言论。对于房价的上涨起到了助推作用。
二:：为什么开发商不直接降价客户的原因。开发商不愿意降价，除了有自身的原因，还有诸多不可对人言的原因，主要有以下几个原因：
（1）直接降价，造成观望，客户买涨不买跌。
多年来，对于购房者都是买涨不买跌，这已经成为了一个买房的规律。房价越是上涨，购房者害怕上涨就会提前购买，如果降价，购房者就会观望。对于开发商已经掌握了这个规律。
（2）直接降价，对于前期购房客户不满。
降价会引起前期购房客户的不满，引发群体事件，不仅对于开发商的销售有影响，同时对于开发商的声誉有影响，严重的甚至到市府门前集会，给开发商极大的压力。各地历次开发商的大幅降价都会造成不良影响，因此开发商尤其注意降价带来的后果，每次降价都会郑重对待，不会轻易做出直接降价的，即使要降价也会采取其它促销的方式解决。
（3）降价对于开发商利益受损。
直接降价也就是直接降低开发利润，没有开发商愿意降低自己的利润。关键在于，即使降价，也不一定会换来销售量，还要承担降价带来的后果，与其如此不如硬撑。
同时还有一些不可言的，直接降价对于同行和当地政府无法交代，既然降价的后果很严重，而支付高额佣金，不仅带来销售量，而且还推高了房价，两者相比，那个更有利于开发商，通过以上的分析，已经很显然了。对于精明的开发商当然选择给中介高额佣金，也不会选择给购房者直接降价，这就是原因。
三：开发商把中介做为销售渠道也有弊端，购房者慎重选择购买方式。通过以上的分析，对于开发商来说选择中介作为渠道，对于开发商的销售是有利的，但是同时也有一些弊端，同时对于购房者虽然多了购房选择，同时也需要慎重选额。主要有以下表现。
（1）开发商渠道竞争，中介佣金日益提高。
开发商之间为了让中介帮助其买房，开发商之间不断加大佣金，无形中也增加了开发商的营销成本。
（2）部分中介人员违规操作，容易纠纷。
中介人员根据开发商佣金的高低，给购房者推销，同时采取小恩小惠的方式，以团购；以优惠名义组织购房者看房，一些不规范中介甚至采取欺瞒；欺骗的方式，收取购房者的订金，这几年类似纠纷越来越多。
因此对于购房者应该有清醒的认识，对于自己调查确实有优惠的中介组织看房可以参加，如果没有把握，还是直接自己去售楼处看房为好。
从以上分析可以看出中介宣传力度大而且广，客户的转化率高，同时造成热销，增加了销售量，推高了房价，给开发商带来了实际利益，缩短销售周期，快速回款，实则节省了销售费用，这是开发商愿意给中介支付高额佣金的原因。而直接给购房者降价，不仅购房者不买账，而且会给开发商带来不利的后果，在综合两者的利弊下，开发商选择支付中介高额佣金也是合乎逻辑的，关键是对开发商更有利。
最后再此提醒购房者在新房的购买上，还是直接去售楼处为好。
希望我的回答，对于大家有一定的帮助，尤其是准备购买新房的购房者。如果有帮助不要忘了点赞或者分享跟多需要的人。
我是{袁哥房产观}，专注专业房产23年，为你分享实用的买房卖房实用技巧，和房产投资经验，欢迎关注
倾其所有其实是负债累累开了一家餐饮店？
现在很多店主都碰到这样一个头疼的问题，特别是开餐饮店的，自己好不容易开起了一个店面，但是经营一段时间之后发现，根本没有之前想得那么挣钱，甚至是举步维艰，最后就想放弃了，但又不甘心，左右为难，这该如何是好？
倾其所有开了家餐饮店，月租1万营业额1千，是不是该早早放弃？我周围一个朋友还真就遇到过这样的事情，房租和营业额还真就是这么多，人遇到问题，第一时间的想法其实都是差不多的，我这个朋友当时是怎么想的呢？在开餐馆之前，他的小日子过得还算不错，由于当时选的路子对，那几年小赚了一笔，于是心也大了，就想再做点“大生意”，其实和大多数想创业的人一样，别的生意他也没渠道，而首先想到的，就是开家档次高点的餐馆。其实大部分外行人，对餐饮业最大的错觉就是感觉很暴利：青菜、肉才几个钱？一盘卖那么贵，奶茶的成本才多点？一杯的价格就那么高，总之就是觉着利润太大了，怎么着也不至于赔钱，所以一窝蜂都去开餐饮店。因为我周围有不少干餐饮的朋友，我知道里面的利害关系，所以我劝他一定要考虑好，考察完，想清楚了再做决定。但是他终归还是没听，于是很短时间内，房子、装修、厨师、服务员，等等等等，这些就都全部搞定了。刚开始营业，靠着亲戚朋友去捧场，生意还真不错，也就持续了不到一个月，生意直接断崖式下跌，也就是上面说到的，一天的营业额只有1千多块钱，但是别的先不说，光是房租一个月就1万多了，这就让他确实受不了了，打算要关门转让了。干过餐饮的都知道，传统的餐饮业，毛利也就50%，除去其他开销，纯利做到20%那就很厉害了，正常的也就10%左右，1000块钱的营业额，最多也就挣个百十块钱，一个月下来，根本就剩不了多少钱，关键是他这个房租贵啊，这样一算，他就是天天在赔钱，每天一睁眼，就往里赔钱。他最后的想法是，不能再接着赔了，赶紧把饭店转手，当时找我商量这个事儿，就是让我问问圈子里有没有人愿意接手，另外饭馆的设备都是新的，看能不能找个熟人卖掉，不要卖的太便宜（回收厨房设备的人摸准了心理，出价太低）。我跟他彻底长谈了很长时间，毕竟关系挺不错，对这个行业多少也有了解，看到他这个窘境，心里也不好受。我说你先想想你开餐馆之前的状态，是不是雄心勃勃？现在呢？原来是“不撞南墙不回头”，现在这个墙已经撞上了，按说也该回头了，但是你这个“回头”，付出的代价将会相当大。你现在好歹已经对餐饮业有了解了，也算半个行内人了，现在营业额千把块钱确实太低，但是相对于之前投入的十几万的装修，以及这么多厨房设备，每天赔的这点，不算多，最起码这是你花了这么多钱买来的经验。如果你转身离开，再转到其他的行业，是不是要重头再来？是不是还要花更多的钱来买经验教训？跟这个开餐饮店是一样一样的，现在哪个行业都不好干，除非碰到某个行业的某个红利期，不然干什么都是一样的。最后我给他总结了餐饮行业的定律，餐饮业不好干，尤其是初期，靠的就是积累经验，积累口碑，特别是传统餐饮，就是要做成“老店”，坚持做成“老店”才是根本。传统餐饮店，要切记一个“熬”字，熬下来出众，熬不下来出局，就是这么简单。这位朋友最终还是坚持了下来，食材的管理，店面的运营，已经很有经验了，营业额慢慢开始回升，现在虽说挣得不多，但最起码不赔钱了，能看到希望了，这就很好了。钱，哪有这么好挣的。现在的人心态太浮躁，干之前都是信心满满，拉都拉不住，情况不好，立马打退堂鼓，这两点都是开店的大忌。别管开什么店，之前一定要考虑周全，开起来了，就要多学习，多改进，习惯于坚持，秉承一个“熬”字，这才是开店的根本之道。这句话，也送给所有的店主们。为什么支付宝的保险这么便宜？
先说结论，一个产品和人一样，不能简单的用“靠不靠谱”来定义，再靠谱的人也有不靠谱的时候，再靠谱的公司和产品也有欺骗消费者甚至经营不下去的可能。
所以关注支付宝好医保靠不靠谱之前，需要更多的去认识保险、互联网保险、保险的价值和风险等问题。
我看到这个问题的答主很多都是保险公司的账户或者保险经纪人，我承认他们有很专业的知识，但是立场本身决定了，他们更多的会为自己家的产品或者自己个人的利益服务，大家看看就好。
我不做任何的保险推荐，也不为任何公司的保险产品做背书。
在我看来，支付宝好医宝和微信里面的微保系列产品一样，没有特别的区别，都只是大型的保险代理平台。
注意，是代理，也就是帮忙销售，产品本身和支付宝或者微保没有关系，而且还会收取提成。至于这个比例是多少，大家自己可以去查。
下面分几个问题来给大家介绍：
互联网保险和传统保险有什么区别？
给孩子买保险和成人有什么区别？
选择一款保险产品到底应该关注什么？
1.支付宝这种互联网保险和传统线下保险的区别我们都知道，支付宝背后的蚂蚁金服集团就要上市了，估值高达2000亿美元。
作为其中很重要的一部分，保险业务当然也估值不低，或者说，作为一个大平台，蚂蚁金服短期来看是非常安全的。
腾讯的微保也是同样的道理，类似这样的线上保险代理平台还有很多，大小规模不等的都有。
目前这些平台，就和淘宝网一样，淘宝上的商品没有官方自营的，都是在线售卖第三方公司的现有成熟产品。但是电商领域已经有了更多其他的模式，比如京东有很多自营店；天猫都是大品牌自己运营的官方旗舰店等。
现在的互联网保险平台呢？暂时还没有，基本都还在代理第三方的初始阶段。
那你会问为什么还没有自营和大品牌入驻呢？
很简单，保险是一个利润很高甚至暴力的行业，但是又是一个信息不对称的行业。这里面的风险和乱像，必须由国家和政府加强监管。
比如从事保险相关业务必须有金融牌照；
比如保险公司本身的可兑付资金必须在150%以上；
比如保险代理人必须有行业从业资格证书；
......
类似这样的行业规则和规范还有很多，大家可以去「保监会」的网站或者其他渠道了解查询。
所以现在的纯互联网线上平台还处在发展的初期，会有很多不完善的地方，这样就会出现很多问题：
你买了保险，真正要赔付的时候，代理平台让你去找代理公司，代理公司让你去找线下代理人，给投保人巨大的损失。
暂时来看，传统的线下保险公司会比支付宝这样的线上平台更专业，服务更好。
不过互联网保险还有一个很重要的特点，就是价格相对更便宜，特别是一些短期保险。
这也正常，毕竟作为一个线上销售渠道，如果没有一定的价格优势，保险产品也很难销售出去。
而且，对于比较成熟的大型保险集团公司，比如中国平安来说，他的核心产品不会轻易地找线上代理平台，就像特斯拉不会授权拼多多去销售他的车一样。
也就是说，支付宝这种平台上的保险产品，都是中小保险公司为了吸引流量，而做的低价产品。
2.给孩子买保险和成人有什么区别？首先我们要明确一点。
很多保险产品的投保年限是非常长的，可能要20年以上才会交付，所以保险产品的选择是一个非常谨慎的过程。
而且像重疾险这种，你在A平台投保之后，不能再去B平台重复投保。
所以长期保险的选择必须综合考虑多方面的因素，而短期保险相对简单很多。
那回到给孩子买保险和成人保险的区别，我个人觉得不大。
只是保险开始时间和保障权益的区别，在保险这件事上的本质都是一样的。
你不能奢望通过一份保险，解决孩子成长过程中的很多事情，它只能帮助你建少一些不必要的开张，抵御一些家庭财务上的风险。
而且在中国的市场环境里，政府主导的社会保障体系也在不断完善，社保目前仍然是解决大部分保障问题的核心。
也就是说，商业保险只是家庭和个人保障体系的一环，甚至是补充。
你考虑给孩子买保险，和给自己，和父母亲人，应该是一样的逻辑，都需要兼顾很多因素。
买长期还是短期？买重疾还是医疗，买意外还是其他理财类的？
买大公司产品还是相对便宜的小公司产品？
3.一款保险产品到底应该关注什么？那我们回到第2点里提到的问题，到底怎么去选择一款保险产品。
大部分人购买保险，除了价格因素之外，最关注的就是能不能兑现或者保单生效之后的权益问题。
这里面最核心的因素其实有以下几个：
资产精算能力这个数据模型或者说能力结构，是一个保险公司最基础的支撑，是支撑它公司能够运转的根本。
比如前面提到的保险公司本身的可兑付资金必须在150%以上，就依赖于这样一个金融能力。同样的，每家公司的财务情况和它后续的兑现能力都是可以查询到的。
比如已经上市的保险公司都会定期公布财务数据。
比如保监会也会定期披露一部分企业的各项指标。
对于保险公司的资金都用到了什么地方，作为一个普通消费者，也需要经常去关注，比如是投到股市还是固定资产建设，还是购买了长期的国债等等。
运营能力，包括团队这个更多的是日常的团队运营，比如如何去吸引服务客户，如何把保险产品的合同、权益等及时传达给消费者。
这种运营能力也体现在保险经纪人或者说保险线下代理的能力上。
现在从事保险行业的人越来越多，保险公司和保险产品本身的服务人员管理——经纪人的素质和日常业务管理就变得非常关键。
品牌认知保险是一个门槛很高，时间周期很长的行业，考虑到保险赔付的问题，一般20年以上的公司才完整地走完了消费者从购买到最终受益的全过程。
所以发展时间不到10年的互联网保险，本身还有非常长的路要走。
所以认准有品牌效应，在市场上有口碑的保险产品也很有必要。
对于一款保险产品的选择，和其他的购物消费选择一样，当然也要考虑个人个家庭的消费能力，在适合自己的情况下做选择。
我的建议是，如果资金能力允许，尽可能选择大公司、大品牌的长期拳头产品，虽然价格会高一些，但是服务和长期的交付能力会更强。
如果本身资金不充裕，可以考虑互联网平台上相对便宜的短期引流型产品。
4.一些保险理念最后再重复几点很重要的认知：
不仅是老人和小孩，在有经济能力的情况下，全家人都应该买适合自己的保险产品，不要等到需要交付的时候再买，这是规避风险的合理方式。
不要把保险和理财划等号，不要想通过买保险挣更多的钱。保险是资产配置的一部分，更是做风险管理的一部分。
如果身边有比较专业的保险经纪人，记得多找他了解保险的细节和发展情况。
入驻美团外卖怎么扣费的？
地域不同可能扣点不同，我所在的城市目前是自配送8％，平台专送19％，到店自取5％
平台扣费19％：(商品价格－满减－商家红包)x19%,配送费是全单先减掉后再按上面公式计算，但是需要注意专送扣费要求订单实付不满20元按20元扣费每笔3元(如顾客用美团红包平台费也按使用前计算)
自配送8％：配送费、配送范围自己说了算(但影响排名)
到店自取5％：开店满一个月且订单≥20笔即可开通
现在经济不好租门店投入很大，店里生意好外卖只是小收入，好多店都是没有满减的一样卖。更多只做网上没有实体店堂食，其实利润大的商品放在外卖网还能活，小吃快餐光扣点这块经营很累的，除了品牌连锁新店开业几个不刷单，让利满减？没单量排名上不去，过了新店保护单量排名干不过同行满减再跟不上，不刷单不买广告位和流量卡销量永远上不去，头几页基本与你无缘。总得来说大家都在给平台打工，换个角度想想支个摊都比做外卖赚钱。
5G时代都希望三大运营商推出最低套餐多少元的才受欢迎？
应邀回答本行业问题。
5G时代的发展，个人用户的通信费用支出会逐步的降低，但是这需要各方面的配合，指望运营商让利降价，也很难满足个人用户的期待值。
4G平均套餐价格低于50元，依然有很多觉得贵的用户。中国工信部一直在倡导运营商提速降费，中国的4G套餐价格也一直在下降。三大运营商大打价格战，在某些区域甚至推出了19元、29元的"不限量套餐"，但是依然有大量的用户觉得4G套餐价格贵。
“不限量套餐"办理了，到了限速的门槛网速被限制了，一群投诉的，三大运营商费力不讨好之下，也逐步的取消了这样的套餐，改成了"达量加价"。
就现在的市场上的反应来看，越是办理这种不限量套餐的，越要求运营商给更高的网速，更多的流量，越低的费用，这种需求是永无止境的。
5G里可能会出现一些超低价的套餐，但是需要一定的条件。行业应用大量的落地，是5G套餐大幅度降价的根本。5G是一个行业应用为主的移动通信制式，只有大量的5G行业应用的落地，有更多的企业使用5G应用，才能分摊运营商建设、维护5G网络的成本，这才可能真正的让运营商的5G个人套餐价格下降。
如果行业应用不能取代个人用户成为运营商主要的收入来源的话，对于这个昂贵的移动通信网络本身而言，个人用户则需要平摊更多的成本，否则的话运营商也就没有足够的资金去建设和维护这张网络。
互联网企业配合，甚至会承担一部分个人用户的成本。现在4G流量比较贵，这个和4G网络的组网结构也有很大的关系。
4G个人用户产生的流量，需要经过基站到核心网，经由核心网处理之后进入互联网，最终到达互联网的服务器，这种集中式的数据处理，对于承载网和核心网的压力过重，而且由于互联网企业的服务部署位置不同，还可能需要占用大量的骨干网的资源。所以，现在的4G流量的成本比较高。
未来的5G网络，转向SA组网之后，整个5G网络的结构也会有所变化，核心网部分功能会下移到边缘，互联网企业的服务器也会在边缘部署，这样一来会让个人用户的数据流量的路由更短，占用的网络资源也会更少。
现在个人用户访问互联网的费用都是个人在承担，但是已经有了一些运营商和互联网企业合作的定向流量套餐存在，未来在5G时代，也可能会出现大的互联网企业去补贴用户上网费用的情况，购买了某些互联网应用会员的用户产生的流量费用也可能会有一定的服务商的补贴。
小基站进入家庭。5G里主要是以运营商部署宏基站为主，部分区域部署室内分布系统为辅。在未来的5G时代，小基站将是5G里被部署最多的。
未来如果小基站可以和现在的光猫一样被部署到用户的家里，那么这些小基站可以取代现在的光猫、无线路由器成为家庭组网的中心，5G终端在家庭内部的流量也可以按照包月来计价，费用也会更低。
总而言之，现在5G套餐的价格还比较贵，5G套餐的总体价格的下降，需要多方面因素叠加才能降低5G流量的价格。运营商的努力是一方面，但是5G时代运营商并不是5G资费降低的唯一因素，甚至不是最关键的因素。
以上个人浅见，欢迎批评指正。喜欢的可以关注我，谢谢！
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