开发费用分摊，什么是投资性房地产？
随着我国社会主义市场经济的发展和进步，房地产市场也在不断完善并逐步规范，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，将房地产用于赚取租金或增值收益的活动也随之出现了，在这种前提下投资性房地应运而生。
投资性房地产应当按照投资性房地产准则的相关规定及成本进行初始计量。资本化后续支出和费用化后续支出是后续支出的主要方面。成本模式和公允价值模式为投资性房地产后续计量的两种模式，两种模式下会计核算方法完全不同，一种模式只能被同一企业采用，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式。对于房地产用途发生改变的，如有确凿证据，应将投资性房地产转换为非投资性房地产或将非投资性房地产转换为投资性房地产。
在我国，企业持有的投资性房地产，由于税法规定与会计准则规定不同，从而引起其账面价值与计税基础之间存在差异，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。文章主要阐述了投资性房地产的初始计量及后续支出、后续计量、投资性房地产相关所得税，投资性房地产的转换等四个方面，望本文的可行化分析可以对楼主有一定的帮助。
投资性房地产准则规定“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。主要内容是持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物和土地使用权。成本模式及公允价值模式是后续计量中主要采用的两种模式，而一个企业的首要任务是采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量。企业持有的投资性房地产，因税法规定与会计准则规定不同，其账面价值与计税基础之间存在的差异常会造成，因此，在会计期末企业需要重新确定应纳税所得额。
1. 投资性房地产的初始计量及后续支出1.1投资性房地产的初始计量
应当按照成本进行投资性房地产的初始计量，投资性房地产的取得主要包括企业外购和自行建造两方面。对于企业外购房地产的实际成本主要包括相关税费、购买价款和可直接归属于该资产的其它支出。如投资性房地产是同时进行外购、外出租或用于资本增值，应当在购入日作为投资性房地产加以确认，否则应先作为固定资产或无形资产加以确认，直至出租或准备增值后转让时才能转换为投资性房地产。
对于自行建造的投资性房地产，该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出为其成本的主要构成。如自行建造或开发活动完成的同时对房地产开始出租，应将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产，否则应先作为固定资产、开发产品加以确认，直至出租时才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。
1.2投资性房地产的后续支出
投资性房地产的后续支出与固定资产相似。如后续支出满足投资性房地产确认条件的，应将其资本化，计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。如后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应将其费用化，在发生时计入当期损益。
2. 关于投资性房地产的后续计量从形式上看，成本模式和公允价值模式是投资性房地产后续计量的两种模式，对于同一企业而言，在投资性房地产的后续计量中，不得同时采用两种计量模式，只可以取其中的一种进行。而企业通常采用的是成本模式，在特定的条件下，才会采用公允价值模式。
2.1成本模式下的后续计量
通常情况下，企业对投资性房地产进行后续计量会采取成本模式。对投资性房地产进行后续计量采用成本模式时，应按期（月）计提折旧或摊销（按照固定资产或无形资产的有关规定），另外如投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。
2.2公允价值模式下的后续计量
必须同时具备两个条件，其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，其二是能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而合理的估计投资性房地产的公允价值。对投资性房地产进行后续计量采用公允价值模式时，应以资产负债表日的公允价值计量，并且不计摊销或折旧。
3. 投资性房地产的转换在房地产用途发生改变时，如有确凿的证据表明其改变，可以将非投资性房地产转换为投资性房地产或者将投资性房地产转换为非投资性房地产，主要为投资性房地产开始自用，由投资性房地产转换为固定资产或无形资产；存货改为出租，由存货转换为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，由固定资产转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，由无形资产转换为投资性房地产四种转换形式。因后续计量模式不同，投资性房地产在转换时分为成本模式下的转换和公允价值模式下的转换。
3.1成本模式下的转换
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换，无论采用哪一种转换形式，都应按照转换日的账面余额进行结转，已计提折旧或摊销，计提减值准备或存货跌价准备的也应一并结转至相对应的会计科目中。
3.2公允价值模式下的转换
当采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当作为存货的房地产或自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，同时结转已计提的的累计折旧或累计摊销、已计提的减值准备或存货跌价准备，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额计入“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额计入“资本公积—其他资本公积”科目。
4. 投资性房地产相关所得税的处理因会计准则规定与税法规定不同，可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间存在差异，因投资性房地产的后续计量可采用成本模式或公允价值模式，故成本模式计量的投资性房地产，其账面价值与计税基础的确定与固定资产、无形资产相同，公允价值模式计量的投资性房地产其计税基础的确定类似于固定资产或无形资产。
4.1成本模式下的暂时性差异
根据会计准则的规定，如投资性房地产的后续计量采用成本模式进行，应按照固定资产和无形资产的有关规定按期（月）计提折旧或摊销，按照资产减值的有关规定对于存在减值迹象的，还应计提减值准备。而税法规定，除了可以扣除按税法规定允许税前扣除的折旧或摊销外，在计算应纳税所得额时，对于计提的减值准备在发生实质性损失前不允许税前扣除。另外对于投资性房地产中已出租的建筑物，会计上可以按照年限平均法、双倍余额递减法、年数总和法等计提折旧，而税法中除某些按照规定可以加速折旧的情况外，基本上可以税前扣除的是按照年限平均法计提的折旧。会计上的折旧年限是由企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定的，而税法则规定了最低折旧年限。因此折旧或摊销年限的不同处理及减值准备的提取等都可能造成投资性房地产账面价值与计税基础之间产生暂时性差异。
4.2公允价值模式下的暂时性差异
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，根据会计准则的规定，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。而税法规定，在计算应纳税所得额时，除了可以扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧或摊销额外，不含持有期间公允价值的变动。因此也造成了投资性房地产账面价值与计税基础之间的暂时性差异。
4.3递延所得税的确定
企业在进行所得税核算时，对投资性房地产的账面价值与计税基础之间存在差异的，应将两者进行比较，并且分析其中主要的性质，除准则中规定的特殊情况外，应分别可抵扣暂时性差异与应纳税暂时性差异，确定资产负债表日递延所得税资产和递延所得税负债的应有金额，与期初递延所得税资产和递延所得税负债的余额进行比较，确定当期应予进一步确认的递延所得税资产和递延所得税负债金额或应予转销的金额，作为递延所得税。
结束语本文主要从投资性房地产的初始计量、后续支出、后续计量、投资性房地产的转换、相关所得税处理等几方面，根据投资性房地产准则和现行所得税法的有关规定进行了简单阐述。以上仅仅是本人的一些分析与判断，日后，在原有的基础上，还要求有相同经验的人根据自己的分析和经验，对所述的内容加以补充，共同探讨有关投资性房地产的账务处理问题。
物业把小区的公用水电费用以及损耗都由业主分摊合法吗？
这个问题分一下几种情况：1、若物业实施的是包干制的收费方式，公共区域的能耗再分摊给业主是不合法的，因为包干制物业管理费用中包含了公共区域能耗费用，物业的亏盈与业主无关；2、若是物业采取的是酬金制，则物业在服务过程中所产生的所有费用都由业主承担-包括公共区域的能耗费用，物业只是在物业服务过程中按照合同约定提取一定比例的酬金做为物业管理企业的利润。
到底哪些费用可以摊销啊？
待摊费用是指已经支出但应由本期和以后各期分别负担的各项费用，如低值易耗品摊销、一次支出数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费、广告费、固定资产经常修理费、预付租入固定资产的租金等。企业单位在筹建期间发生的开办费，以及在生产经营期间发生的摊销期限在1年以上的各项费用，应作为“长期待摊费用”。已经支付但不能作为当期费用的支出，流动资产项目之一。根据我国会计制度，低值易耗品也可列入待摊费用。待摊费用的概念基础是权责发生制，也是配比原则的要求。中国新会计准则已废除该科目。
长期待摊费用和待摊费用，待摊费用一般不会出现在会计报表上，主要因为这是短期的费用，长期待摊费用一般是企业开办时的费用，需要进行长期推销。
摊销费在可行性研究中，列入成本的待摊费用。待摊费用指已经发生或支付，但需要逐步分批摊入产品成本的各项费用，如引进技术项目的许可证费、专利费、设计费、咨询费等，这些费用一般在项目投产前支付，投产后一次或分批列入成本。
开一家10万元的便利店多久能收回成本？
你好，便利店总体回报周期平均在12到20个月之间，周期长短主要看地段和老板的经营能力。
接下来，结合个人曾经参与便利店的案例给你做个参考分析。
一、开一家便利店每年的经营成本大概要多少钱？如果按照你10万的投资预算大概只能开一家位置中等的普通的便利店。
如果你要算开便利店算净利润，就要把各种经营成本扣除，在考虑你的便利店一年能赚多少钱，就要先了解你的经营成本。
一般来说，开一家便利店运营成本主要是由三个部分组成的：店面租金水电费、进货备货成本和人工工资三大部分。如果你是属于新开的便利店，还要办理相关的证件、设计装修以及便利店硬件设备货架收银台等采购成本。
综合莱计算，如果你在一二线城市不错的位置，属于老门店的接手，一年的运营成本大概要6到10万，如果你是新开的门店，这个成本第一年就要变成15到25万之间。二、便利店主要靠售卖货品的利润，一般各个品类商品毛利有多少？我们要知道，便利店售卖货品的毛利率，与你最终的盈利能力是息息相关的，这也是老板的经营能力关键点。
根据我所了解的便利店各品类毛利水平供你参考，主要就是你的品类组合决定你的盈利能力。
日化用品类：如果是那些品牌知名度比较大的生活用品，其实毛利率是比较低的，不过你必须也要有这个产品板块。总的来说，日化产品的毛利大概就是在20%到30%之间。
粮油食品干货类：如果你开的是属于社区型的便利店，肯定少不了要售卖包装的粮油食品货品，这种货品的毛利率大概是在20%到35%之间。
休闲食品：主要是包括休闲零食和饮品等，这个应该是所有便利店货品构成中的重中之重，也会是你整个店的主要收益来源，营业额也是大头的，这部分的毛利大概可以达到25%到35%之间，选品要好，毛利越高越好。
烟草类：烟的品牌那就非常多的，尽管这个品类的销售量会是不错的，而且顾客的消费购买频率也是相对较高的，但是它的毛利率相对是比较低的，一般都是只有7%到10%之间。
酒水类：一般有白酒、红酒和啤酒等类别，不一样的酒，它的毛利率肯定都是不同的，一般不会在便利店购买红酒，最多的还是白酒或者啤酒，它们的综合毛利时可以达到25%到50%之间。
其他的用品：这些选品主要是凸显便利性，也可以销售一些小的日用杂货品，比如小夹子、文具用品以及各种特色杯子等，这种产品看起来可能都比较小，不值得一提，不过它们的毛利相对较好，一般可以达到40%到70%左右。
总体一家便利店的综合毛利率大概在15¥到30%之间，主要看你的选品品类组合，尽量达到毛利率最大化，也就是你一天营业额1000元，毛收入大概在150到300元之间。
三、开便利店综合下来，你一年到底能赚多少钱呢？根据目前多数便利店呈现的售卖数据显示，便利店的食品饮料和香烟的销售占比是最高的，其次就是日化用品类。
如果你选择的位置，人流还不错，一天的营业额可以做到2000到3000之间，扣除掉上面所提到的成本，大概毛利就是一天有500到1000元的收入，相当于每个月的收益是1.5万到3万元之间，如果你是自己干的话，工资成本就不用扣除，如果你请了1个员工，那还要扣除工资3000到5000元，说实话，你每个月的收益大概就是1万到2万之间就很不错的。当然，如果你选择的便利店位置人流特别好的，每天的营业额可以做到5000元以上的话，那你的收入肯定就相当的可观，不过这种店面可遇不可求的，有这种店的话，你就大胆的投资吧。
我们也要知道，便利店也是有淡季的，营业额也是不稳定的，不可能确保每天都是高营业额的。
综合来看，如果是一家普通的便利店年收入大概就是10万到20万元之间，如果你经营水平较好，又是属于在人流量大的关键商圈，那一年可以赚到30到50要也是可以的。总之，根据你的10万元投资一家普通的便利店，如果你的经营水平和业绩都正常发挥的话，大概你一年就能够回本，这个就是我给你得大概测算分析，谢谢。一个店开业的费用算作什么科目？
一个店开业的费用计入待摊费用-开办费，开办费包括使企业成立起来的一切费用，根据企业会计制度的规定：除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。
因此，企业在筹建期间，除购建固定资产、购置存货等资本性支出以外，所发生的包括筹建期间房租费在内的所有费用，应当计入“长期待摊费用——开办费”科目，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。1。发生开办费时： 借：长期待摊费用——开办费 贷：银行存款 等
2。转入损益时： 借：管理费用——开办费摊销 贷：长期待摊费用——开办费 在企业筹建阶段，企业没有营业收入实现，其所发生的营业费用、管理费用、财务费用，根据会计核算的配比原则，不应予以确认，而应当全部作为开办费处理。投资入股的，计入实收资本（股本），借：银行存款，贷：实收资本（股本）