裙楼分摊方法，深圳和香港买房？
首先的前提，要承认众所周知的阿拉疙瘩大上海国家战略的强大，不得了的上天揽月，下洋捉鳖的大科技、大航母、大邮轮、大飞机等等，承认深圳强大的互联网科技。
香港住楼的外围环境，多半沿滨海，多半沿山坡，多半高度聚集，33-50层区间，多半紧凑型街区马路，多半就近生活、就近工作、就近学校、就近医院、就近甚或楼下，5-15分钟生活圈，多半有多层超长服务设施裙楼，多半有遮阳挡雨廊桥，多半绿植山野环抱，多半更国际化的城市氛围和优美的景观。这些城建指数，深圳的城市规划和建设，少有人为的刻意倾斜和注重。尤其是阿拉疙瘩，仅仅陆家嘴、姥外滩、十里洋场那么点，有所仿效；更多的城建，基本向内陆扁平低矮化摊大饼式地扩展，没多少就近理念，仍应沿袭潮汐式的工作和生活模式，深圳和阿拉疙瘩的房价却趋同于香港，名不符贵。现在好了点，记取了点教训，全面贯通城区45公里滨江沿线就是一例。未来千年大计的雄安，首先不是打造花园城市，而是要打造一切就近的人为本的5-15分钟生活圈的基本形态的城市框架。
可喜的是：终于迎来了行政城建理念的微变，前阵子的讲法是：未来5年，上海的“建筑是可阅读的，街区是适合漫步的，公园是最宜休憩的，城市始终是有温度的。后来又进一步讲：要让城区更有序、更安全、更干净。这还是笼统的讲法，昨天新闻报道有了地方顶层的具体指标：城区硬环境建设要按照更有序、更安全、更干净的要求，工作标准更高、要求更严，城市管理处处像绣花一样精细，景观区域和非景观区域标准一致。阿拉注意到，但凡的行政大院，均按照最高标准打造，不是景观胜似景观，那么，行政大院周边、姥外滩景观区周边、南京东路步行街周边的街区马路、陆家嘴外围的街区马路，都无一例外地要按照最后地方顶层的指示：城市管理处处像绣花一样精细，景观区域和非景观区域标准一致。这是个可量化的看得见摸得着的可视审美的硬指标。如此这般真正落地到实处的打造，把阿拉疙瘩姥城区电线的东拉西扯、电杆的东倒西歪彻底清除干净，阿拉疙瘩赶超全球顶级城市，如香港、伦敦、新加坡，就真正踏上了飞翔的征程，全体本土阿拉们和全球游客或投资居客、精英人才们，将迎来环境大为改善的黎明，看到取胜的曙光。
香港岛东区(4) 2015-11-9
香港东区柴湾道朝东南，远处似乎迎来新市镇
上海长阳路与隆昌路交汇朝东北复旦软件园（孤苦伶仃创业园区）
香港东区柴湾道朝南冯锦川楼，随处见到人性化的栏梯和廊桥
上海昌吉东路朝西北所谓的工业一条街，疑似摊大饼模式。
上海场中路与曲沃路交汇朝东北，房价和深圳一样，贵如近香港了。
香港东区柴湾道朝南偏西爱华村服务中心，就近或楼下服务设施
上海定边路朝南逸香园，向内陆扁平低矮扩展
香港东区柴湾道朝西，从柴湾道望山翠苑底座多层超长裙楼尽显
上海董家渡路与外仓桥街三岔路朝西南
香港东区柴湾道朝西南，从柴湾道望山翠苑，超长裙楼尽显。
上海复兴东路朝北千转百回终归到陆家嘴
香港东区柴湾道朝西南，从柴湾道望山翠苑底座超长裙楼尽显
上海顾家弄朝北，离南京东路仅2街之隔
香港东区创富道朝南偏东
上海娄山关路与云雾山路朝北
香港东区利众街朝北康翠台商场超长裙楼
上海毛家园路朝北外马路
香港东区盛泰道朝东偏南庞大的生活服务底部区
上海通北路朝北，属没多少故事的保护性其贵的老房子。
香港东区盛泰道朝西杏花新城廊桥进入生活服务区换乘港岛线，遮阳挡雨四通八达廊桥
上海万航渡路朝东北
香港东区祥利街朝东南，生活和工作就近解决，内地城市少见的超长裙楼。
上海王家码头路与外马路三岔路朝北偏西
香港东区祥利街朝西北
上海杨树浦路朝西南，繁华仅此在陆家嘴，一路低矮房子屡被树叶遮挡
就近学校和住宅楼宇环绕
Google Earth 香港岛东区康盛街、康愉街、沪江小学周边 拍摄高度259米、208米
Google Earth 香港岛东区康盛街、康愉街、沪江小学周边 拍摄高度200米
上海浙江北路朝东南浙江北路桥大修了，这里过了苏州河已近黄浦最繁华核心区
Google Earth 香港岛东区太古城周边，1.拍摄高度374米，2.拍摄高度1.31公里，3.拍摄高度372米
Google Earth 香港岛东区太古城周边，1.拍摄高度374米，2.拍摄高度1.31公里，3.拍摄高度372米
Google Earth 香港岛东区西湾河、筲箕湾周边，1.拍摄高度231米，2.拍摄高度1.42公里，3.拍摄高度200米
Google Earth 香港岛东区港岛东中心周边，1.拍摄高度289米，2.拍摄高度489米，3.拍摄高度258米
Google Earth 香港岛东区西湾河、霄箕湾周边，1.拍摄高度158米，2.拍摄高度235米，3.拍摄高度131米
BIM可视化如何运用于建筑全生命周期？
一 、BIM的定义
BIM，即建筑信息模型（Building Information Modeling）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。
图（一）住建部对BIM的解释
BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑运营单位在内的各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。
BIM的定义由三部分组成：
1.BIM是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达；
2.BIM是一个共享的知识资源，是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周期中的所有决策提供可靠依据的过程；
3.在项目的不同阶段，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。
二、BIM的特点
可视化：可视化即“所见所得”的形式。BIM提供了可视化的思路，让人们将以往的线条式的构件形成一种三维的立体实物图形展示在人们的面前；建筑业也有设计方面出效果图的事情，但是这种效果图是分包给专业的效果图制作团队进行识读设计制作出的线条式信息制作出来的，并不是通过构件的信息自动生成的，缺少了同构件之间的互动性和反馈性，然而BIM提到的可视化是一种能够同构件之间形成互动性和反馈性的可视，在BIM建筑信息模型中，由于整个过程都是可视化的，所以，可视化的结果不仅可以用来效果图的展示及报表的生成，更重要的是，项目设计、建造、运营过程中的沟通、讨论、决策都在可视化的状态下进行。
图（二）昆山天友绿建某项目风管
图（三）昆山天友绿建某项目
2．协调性：这个方面是建筑业中的重点内容，不管是施工单位还是业主及设计单位，无不在做着协调及相配合的工作。一旦项目的实施过程中遇到了问题，就要将各有关人士组织起来开协调会，找各施工问题发生的原因，及解决办法，然后出变更，做相应补救措施等进行问题的解决。BIM的协调性服务就可以帮助处理这种问题，也就是说BIM建筑信息模型可在建筑物建造前期对各专业的碰撞问题进行协调，生成协调数据，提供出来。当然BIM的协调作用也并不是只能解决各专业间的碰撞问题，它还可以解决例如：电梯井布置与其他设计布置及净空要求之协调，防火分区与其他设计布置之协调，地下排水布置与其他设计布置之协调等。
图（四）昆山天友绿建某项目机房管道
图（五）昆山天友绿建某项目管线排布
3．模拟性：模拟性并不是只能模拟设计出的建筑物模型，还可以模拟不能够在真实世界中进行操作的事物。在设计阶段，BIM可以对设计上需要进行模拟的一些东西进行模拟实验，例如：节能模拟、紧急疏散模拟、日照模拟、热能传导模拟等；在招投标和施工阶段可以进行4D模拟（三维模型加项目的发展时间），也就是根据施工的组织设计模拟实际施工，从而来确定合理的施工方案来指导施工。同时还可以进行5D模拟（基于3D模型的造价控制），从而来实现成本控制；后期运营阶段可以模拟日常紧急情况的处理方式的模拟，例如地震人员逃生模拟及消防人员疏散模拟等。
图（六）几种常用的模拟
4．优化性：事实上整个设计、施工、运营的过程就是一个不断优化的过程，当然优化和BIM也不存在实质性的必然联系，但在BIM的基础上可以做更好的优化、更好地做优化。现代建筑物的复杂程度大多超过参与人员本身的能力极限，BIM及与其配套的各种优化工具提供了对复杂项目进行优化的可能。基于BIM的优化可以做下面的工作：
（1）项目方案优化：把项目设计和投资回报分析结合起来，设计变化对投资回报的影响可以实时计算出来；这样业主对设计方案的选择就不会主要停留在对形状的评价上，而更多的可以使得业主知道哪种项目设计方案更有利于自身的需求。
（2）特殊项目的设计优化：例如裙楼、幕墙、屋顶、大空间到处可以看到异型设计，这些内容看起来占整个建筑的比例不大，但是占投资和工作量的比例和前者相比却往往要大得多，而且通常也是施工难度比较大和施工问题比较多的地方，对这些内容的设计施工方案进行优化，可以带来显著的工期和造价改进。
5．可出图性：BIM并不是为了出大家日常多见的建筑设计院所出的建筑设计图纸，及一些构件加工的图纸。而是通过对建筑物进行了可视化展示、协调、模拟、优化以后，可以帮助业主出如下图纸：
（l）综合管线图（经过碰撞检查和设计修改，消除了相应错误以后）；
（2）综合结构留洞图（预埋套管图）；
（3）碰撞检查侦错报告和建议改进方案。
图（七）BIM的可出图性
图（八）碰撞检查
三、BIM的应用空间
最近几年，BIM（Building InformationModeling，建筑信息模型）在建筑行业的应用越来越广泛，它是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立。
近几年基于3D-BIM的工程管理，主要用于规划、设计阶段的方案评审、火灾模拟、应急疏散能耗分析以及运营阶段的设施管理。
图（九）国外某项目能耗分析
与传统模式相比，3D-BIM的优势明显，因为建筑模型的数据在建筑信息模型中的存在是以多种数字技术为依托，从而以这个数字信息模型作为各个建筑项目的基础，可以进行各个相关工作。建筑工程与之相关的工作都可以从这个建筑信息模型中拿出各自需要的信息，既可指导相应工作又能将相应工作的信息反馈到模型中。
建筑信息模型不是简单的将数字信息进行集成，它还是一种数字信息的应用，并可以用于设计、建造、管理的数字化方法，这种方法支持建筑工程的集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险。
同时BIM可以四维模拟实际施工，以便于在早期设计阶段就发现后期真正施工阶段所会出现的各种问题，来提前处理，为后期活动打下坚固的基础。在后期施工时能作为施工的实际指导，也能作为可行性指导，以提供合理的施工方案及人员，材料使用的合理配置，从而来最大范围内实现资源合理运用。基于4D-BIM的工程管理，主要用于施工阶段的进度、成本、质量安全以及碳排放测算。
图（十）昆山天友绿建某项目施工模拟
据了解，在中国，BIM最初只是应用于一些大规模标志性的项目当中，除了堪称BIM经典之作的上海中心大厦项目外，上海世博会的一些场馆也应用了BIM。仅仅经过两三年，BIM已经应用到一些中小规模的项目当中。以福建省建筑设计研究院为例，全院70%～80%的项目都是使用BIM完成的。据介绍，就BIM的应用而言，3年前，美国领先中国7年；3年后的今天，中国已将这一差距缩小到了3年。需要强调的是，这一差距针对的是BIM的用户数量，而在应用程度上，中国企业与世界领先公司基本上处于同等水平。
而住建部编制的建筑业“十二五”规划明确提出要推进BIM协同工作等技术应用，普及可视化、参数化、三维模型设计，以提高设计水平，降低工程投资，实现从设计、采购、建造、投产到运行的全过程集成运用。
图（十一）BIM全生命周期应用
四、BIM技术在成本控制中的作用
实际成本核算困难原因：
一是数据量大。每一个施工阶段都牵涉大量材料、机械、工种、消耗和各种财务费用，每一种人、材、机和资金消耗都统计清楚，数据量十分巨大。工作量如此巨大，实行短周期（月、季）成本在当前管理手段下，就变成了一种奢侈。随着进度进展，应付进度工作自顾不暇，过程成本分析、优化管理就只能搁在一边[6]。
二是牵涉部门和岗位众多。实际成本核算，当前情况下需要预算、材料、仓库、施工、财务多部门多岗位协同分析汇总提供数据，才能汇总出完整的某时点实际成本，往往某个或某几个部门不能实行，整个工程成本汇总就难以做出。
三是对应分解困难。一种材料、人工、机械甚至一笔款项往往用于多个成本项目，拆分分解对应好专业要求相当高，难度非常高。
四是消耗量和资金支付情况复杂。材料方面，有的进了库未付款，有的先预付款未进货，用了未出库，出了库未用掉的；人工方面，有的先干未付，预付未干，干了未确定工价；机械周转材料租赁也有类似情况；专业分包，有的项目甚至未签约先干，事后再谈判确定费用。情况如此复杂，成本项目和数据归集在没有一个强大的平台支撑情况下，不漏项做好三个维度的（时间、空间、工序）的对应很困难。
图（十二）BIM成本预算模型
BIM技术在处理实际成本核算中有着巨大的优势。基于BIM建立的工程5D（3D实体、时间、WBS）关系数据库，可以建立与成本相关数据的时间、空间、工序维度关系，数据粒度处理能力达到了构件级，使实际成本数据高效处理分析有了可能，解决方案操作方法如下：
1）创建基于BIM的实际成本数据库。
建立成本的5D（3D实体、时间、工序）关系数据库，让实际成本数据及时进入5D关系数据库，成本汇总、统计、拆分对应瞬间可得。
以各WBS单位工程量人材机单价为主要数据进入实际成本BIM中。
未有合同确定单价的项目，按预算价先进入。有实际成本数据后，及时按实际数据替换掉。
2）实际成本数据及时进入数据库
一开始实际成本BIM中成本数据以采取合同价和企业定额消耗量为依据。随着进度进展，实际消耗量与定额消耗量会有差异，要及时调整。每月对实际消耗进行盘点，调整实际成本数据。化整为零，动态维护实际成本BIM，大幅减少一次性工作量，并有利于保证数据准确性。
材料实际成本。要以实际消耗为最终调整数据，而不能以财务付款为标准，材料费的财务支付有多种情况：未订合同进场的、进场未付款的、付款未进场的按财务付款为成本统计方法将无法反映实际情况，会出现严重误差。
仓库应每月盘点一次，将入库材料的消耗情况详细列出清单向成本经济师提交，成本经济师按时调整每个WBS材料实际消耗。
人工费实际成本。同材料实际成本。按合同实际完成项目和签证工作量调整实际成本数据，一个劳务队可能对应多个WBS，要按合同和用工情况进行分解落实到各个WBS。
机械周转材料实际成本：同材料实际成本。要注意各WBS分摊，有的可按措施费单独立项。
管理费实际成本：由财务部门每月盘点，提供给成本经济师，调整预算成本为实际成本，实际成本不确定的项目仍按预算成本进入实际成本。
按本文方案，过程工作量大为减少，做好基础数据工作后，各种成本分析报表瞬间可得。
3）快速实行多维度（时间、空间、WBS）成本分析
建立实际成本BIM模型，周期性（月、季）按时调整维护好该模型，统计分析工作就很轻松，软件强大的统计分析能力可轻松满足我们各种成本分析需求。
基于BIM的实际成本核算方法，较传统方法具有极大优势：
快速。由于建立基于BIM的5D实际成本数据库，汇总分析能力大大加强，速度快，短周期成本分析不再困难，工作量小、效率高。
图（十三）5DBIM工作原理
准确。比传统方法准确性大为提高。因成本数据动态维护，准确性大为提高。消耗量方面仍会在误差存在，但已能满足分析需求。通过总量统计的方法，消除累积误差，成本数据随进度进展准确度越来越高。分析能力强。可以多维度（时间、空间、WBS）汇总分析更多种类、更多统计分析条件的成本报表。
总部成本控制能力大为提升。将实际成本BIM模型通过互联网集中在企业总部服务器。总部成本部门、财务部门就可共享每个工程项目的实际成本数据，数据粒度也可掌握到构件级。实行了总部与项目部的信息对称，总部成本管控能力大能加强。
公摊面积与楼层高低有关吗？
截图中的计算方式和问题中有什么区别？是不是“层”和“梯”的区别？实际上，公摊面积和楼层的高低无关。通常，住宅类和综合体类的开发项目，基本都是以截图中的方式来计算，建筑面积和公摊面积的。开发商拿到的地都会有建设高度的限定。因此，项目在建设过程中，都会以最小的住宅高度来进行加层设计；只要能加的出来，那该层就是纯利润。所以一般来说，不会有层高特高的可能。拿建筑综合体来说，基本上会有裙楼组合建筑和违合内的单体建筑，这就会在裙楼建筑的最低的几个楼层会和其它楼层高度不同，以及所有顶层因为荷载的问题导致本层高度的不同。也因此，会影响到楼梯高度的不同，而楼梯级数是会影响到本层的公摊要高的。高层建筑中，又是电梯，又是消防楼梯，又是消防前室，又是电梯厅的，面积就会比多层的公寓要多的多。越是高档的住宅建筑，也就越是公摊的多；有些高档住宅建筑是不光是独立电梯厅，还有一户两个电梯厅的，公摊面积更是多的吓人。别墅还有一户三个电梯的。哎！任性啊！
物业管理费的成本？
1.物业管理费测算公式为：
物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算
2. 列举法测算
2.1人工费用的测算
2.1.1.组织架构的确定
2.1.2. 人工费用的测算
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
2.1.3. 工资的测算（单位：元/月）
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
人员工资构成表单位：元
序号 名称 工资标准 人数 工资金额（月）1 经理 工资标准×人数2 经理助理 工资标准×人数3 行政管理人员 工资标准×人数 技术、维修人员 工资标准×人数5 保安人员 工资标准×人数6 保洁人员 工资标准×人数7 绿化人员 工资标准×人数8 其他人员 工资标准×人数 合计
2.1.4. 奖金及双薪（单位：元/月）
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。
2.2. 行政费用的测算（单位：元/月）
2.2.1. 低值易耗品购置费用。
2.2.2. 管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
2.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
2.2.4. 通讯费。
物业管理所需的通讯费用，其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用。
2.2.5. 公干车辆费。
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
2.2.6. 交际应酬费。
2.2.7. 电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
2.2.8. 报刊资料费。
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
2.2.9. 咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
2.3. 财产费用的测算（单位：元/月）
2.3.1. 折旧费用
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月
2.3.2.资产的摊销
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月
2.3.3. 固定资产的修理费
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
2.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。
2.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
2.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）
2.4.1.服装费的测算（单位：元/月）。
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表单位：元
序号 名称 服装成本 人数 服装费用（月）1 经理 服装成本×人数÷使用月份2 行政管理人员 服装成本×人数÷使用月份3 技术、维修人员 服装成本×人数÷使用月份4 保安管理人员 服装成本×人数÷使用月份5 保洁
2.4.2. 保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊明细表单位：元
名称 用途 单位 单价 月均消耗数量 月均消耗金额 备注玻璃刮刀 清洁玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。
2.4.3. 环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗，包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
2.4.4. 物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表单位：元
序号 项目 测算依据 费用构成 备注1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算
2 .供配电系统 变压器发电机 变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费
3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5.给排水系统 生活供水变频泵潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费
6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费
7.水景娱乐设施 维护材料费
8.空调及采暖
2.5. 小区公共费用的测算（单位：元/月）
2.5.1.公共电费
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
2.5.1.1. 电梯系统电费
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
2.5.1.2. 公共照明系统电费
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）
2.5.1.3. 供配电系统电费。
变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：
变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天
2.5.1.4. 消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
2.5.1.5.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
2.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)
泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
2.5.2. 公共水费（单位：元/月）
2.5.2.1.绿化水费
根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：
绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）
2.5.2.2. 清洁用水
根据清洁面积测算：
清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
2.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）
根据泳池容积测算泳池水费：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）
2.5.2.4. 小区景观用水
根据小区景观的数量测算：
小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
2.5.3. 电梯运行费
电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总和
如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月
2.5.4. 公共设施养护费
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表单位：元
序号 项目 测算依据 费用构成 备注1.公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算
2.供配电系统 变压器发电机 变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费
3.照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4.消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5.给排水系统 生活供水变频泵潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费
6.防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费
7.水景娱乐设施 维护材料费
8.空调及采暖
2.5.5.社区文化费用
根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。
2.5.6. 垃圾清运费
根据小区每天垃圾量确定：
垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价
2.6.其它
2.6.1. 税金的测算（单位：元/月）
按最新增值税计算
2.6.2. 管理酬金的测算（单位：元/月）
按照当地政府规定的比例计提管理酬金。
管理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例
2.6.3.不可预见费用
该项费用按总支出的3%（参考值）计提
不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3%
2.7.计算各类物业管理费的收费标准
根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。
6.按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。
万科物业管理成本构成比例经验值项目 人工费用 行政费用 财产费用 物料消耗 小区公共费用 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%
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出售商品房按套内面积计算？
最近一段时间以来，关于商品房按套内面积销售的新闻，成为热点话题。本人已发了一篇“住宅建筑按套内面积销售可行吗？”，现以江苏规程为例，分析套内面积的内涵及差异。供参考。
一. 住宅建筑面积的四种表现类型
住宅建筑面积计算，涉及:（1）.规划要点计算容积率的面积;（2）.建筑工程建筑面积; （3）.房屋测量产权面积; （4）.商品房销售面积。
这四种规定中对建筑面积有些内容计算规则及口径不一致。阐述如下:
1. 1.规划计算容积率面积，各省、市编制“城市规划管理技术规定”，各地方据此编制配套的“实施细则”，对计算容积率指标作出地方性规定，是土地招拍卖、规划审批、规划方案、施工图设计、房屋测量的依据;是规划部门对规划设计面积指标的控制、竣工验收计算建筑面积的依据，一般以国家建筑工程建筑面积计算规范为标准；但是有些地方规划部门有细则规定。
1.2. 建筑工程建筑面积，建筑工程的建筑安装造价、统计，涉及面积时，往往以国家建筑工程建筑面积计算规范为标准计算面积。
1.3. 房屋产权测量面积，是根据国家和省主管部门的房产测量规范和规程进行建筑面积的计算，即房产证上的产权建筑面积。套内:主要是套内使用面积，套内共用墙体水平投影1/2计入（注:含阳台内的外墙），套内非共用墙全部计入;阳台按规定计入。共用建筑: 电梯井，楼梯间，公共门厅和过道，其他为整幢服务的地上公共用房;套内与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影的1/2。共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和 。有了系数，则套内建筑面积+共有分摊面积=套房屋产权面积。
1.4. 销售面积，一般情况下应该以产权面积为准，便于合同订立、统一口径和确定销售总价结算，但往往有些开发商的楼盘，常常以赠送面积作为促销手段。
1.5. 现根据规范、规程解释比较如下：
1.5.1.规划计算容积率面积，以下简称“规容面积”。
1.5.2.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2018,简称“国建面积”；一般规定：结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的(≥1.20m）,应计算1/2面积。
1.5.3. 江苏省《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131-2011,简称“省房面积”，亦即测绘产权面积；该规程参照国家《房产测量规范》GB/T17986和《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005，结合江苏省实际情况编制。一般规定：层高在2.20m及以上计算全面积（有些条款以净高2.10m计算）;层高在2.20m以下不计算面积。之所以以江苏省为例，主要是江苏省根据国家规定，国家一系列文件精神，广泛征求专家意见;编制比较成熟，有代表性。同时，也是由苏州主编的。便于对照苏州“建容面积”。
1.5.4. 销售合同计算房价的面积，简称“销售面积”。
二.住宅套内建筑面积（主要部位）计算比较
套内使用面积及共有墙体面积(外墙，户隔墙，与共用建筑空间之间的分隔墙，计1/2），非共有墙体面积全计;户内排烟道等管井均按自然层计算在内。比较简单，实量实计，不作介绍。分隔在建筑主体外的空调、设备板等均不计算面积。
2. 1.阳台
阳台，建筑术语为：附设于建筑物外墙设有栏杆或拦板、可供人活动的室外空间。
2.1.1. “规容面积”同“国建面积”的规定，GB/T50353-2005第3.0.18条“建筑物的阳台均应按其水平投影面积1/2计算。”条文解释说“不论是凹阳台、凸阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。”
苏州“规容面积”在GB/T50353-2013发布后，调整为:计算建筑面积按江苏省“省房面积”计算。2015年又补充收紧规定:“主体结构内的，总进深尺寸大于2.10m的，阳台水平投影面积之和超出本层总水平（含阳台）15%的部分，或每个单元阳台数量超过居住空间（卧室客厅）个数的部分，最大进深小于1.0m未封闭阳台累计水平投影面积超出本层面积2%的部分，全部计入容积率。”
GB/T50353-2013，以及2018新标准修订，以主体结构为界，第3.0.21条规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全部面积，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”条文解释:“建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算面积。”主体结构内阳台往往被主体结构构件围护:主体结构是砖混的，以承重墙为界;是剪力墙的，以剪力墙为界;是框架结构的，以框架柱为界，阳台只有一侧为主体结构的，仍按主体结构外计算。结构界限不清晰时以施工图标注为准。
2.1.2. “省房面积”规定：
2.1.2.1.第4.1.3.13条规定:“最大进深小于1.0m的未封闭阳台、挑廊等”不计算建筑面积；若封闭则计算全部面积。这成为开发商赠送面积的一个选项。
2.1.2.2. 凸阳台,第4.1.1.6条规定：“挑楼、全封闭阳台面积，应按其外围水平投影计算”全部建筑面积。第4.1.2.3条规定：“有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”
2.1.2.3. 凹阳台：a. 第4.2.3.3条规定：“有顶盖的不封闭凹阳台，若进深不小于2.10m,应按其围护结构外围水平投影面积计算;若进深小于2.10m,应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”b. 全封闭则不论进深多少均计全部面积。该条规定是多方面考量的结果，也是与GB/T50350-2005一致的;但与其修订后的规定完全不同。这条规定也是开发商特别关注的。
值得注意处：“省房面积”对阳台的外围护结构，是按“拦板或拦杆”的外围水平投影面积计算，而不是按结构底板水平投影面积计算（尤其是玻璃拦板，外围水平投影面积面积小于结构底板面积，当外围水平投影面积大于底板，则按底板水平投影面积计算）。
2.1.3. “销售面积”一般确定：本项目每户是否送一个0.90m进深阳台全部面积？设计为全封闭阳台则计全部面积，阳台不封闭计1/2面积;若设计为未封闭的0.90㎡阳台则送全部面积，如需封闭，只能待房屋产权测量后封闭阳台。有的开发商常通过封阳台増加销售面积。这也是保证销售面积大于“规容面积”的手段。
2.1.4上海计容规定: 进深超过1.80m，或阳台面积超过8.0㎡的，不管是否封闭，均按水平投影面积全计算容积率。
阳台不封闭，对购房者有利，既少计入产权面积，又节约房价，自己封阳台化钱少，个性化设计，増加了一半使用面积。业主常常把洗衣机放在阳台，卫生间空间更大。因原敞开阳台设有单独的室外雨水排放系统，排水没有问题。只是总管应连接到生活废水排放系统。
2.2. 空中花园：住宅建筑每户入户的空间，类似于入户阳台。
苏州某小区建筑平面（空中花园，敞开阳台，进深0.90m赠送阳台）
苏州某小区立面（空中花园，阳台）
2.2.1. 苏州市“规容面积”（2008）规定，每户可设计10㎡ 以内的空中或入户花园，按一半计算建筑面积；但若全封闭空中花园则计算全部面积。 新修改的计容面积仍继续执行。
2.2.2.“国建面积”因为空中花园在结构围护内，若按结构内阳台考虑，似应计算全部面积？高层住宅剪力墙结构阳台往往不外挑，常设在主体结构柱墙内，应否全计面积？比较难界定。但苏州规划要求空中花园敞开、且要求洞口边柱与横墙距离很小。
2.2.3.“省房面积”第4.2.3.10条规定：“住宅建筑中属于一户专有，且结构类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。”空中花园按凹阳台规定，由于进深一般不超2.10m，且不封闭、因此按1/2计算产权面积。否则全计面积。
2.2.4. “销售面积”仍然按设计和规划“规容面积”的规定，每户设计10㎡以内空中花园,赠送一半建筑面积；但需待规划竣工验收合格后再行封闭空中花园。上图为开发商交付业主前，统一用断桥铝合金中空玻璃窗封闭。
设计空中花园，少计一半产权面积。开发商在2.10m处设计10cm厚加气块走道隔墙，二次装修时拆除，増加了一个阳光明媚的房间。拿到敞开阳台及空中花园的，契税也可能因在临界(90㎡，144㎡以上非普通住宅）面积时少缴纳。
2.3.房屋变形缝
2.3.1.“规容面积”同“国建面积”，按GB/T50353-2018第3.0.25条规定：“与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。”该条文解释说：“本规范所指与室内相通的变形缝，是指暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。”住宅变形缝一般不与室内相通，故不应计算建筑面积。
2.3. 2.“省房面积”第4.1.1.13条规定：“与室内相通，具有房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算。”即计算全部面积。在第4.1.3.5条规定：“与室内不相通的平台、花台、晒台、挑台、挑廊、檐廊，以及房屋间的伸缩缝等。”均不计算建筑面积。
2.3.3. “销售面积”应该公摊相通的变形缝面积，住宅变形缝一般不与室内相通，故均不计算面积。
2.4. 飘窗：凸出建筑物外墙的窗户。
万科某高层住宅小区飘窗
2.4.1.“国建面积”第3.0.13.条规定：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。也就是0.45m以上、净高2.10m以内不计算面积。
2.4.2.“规容面积”同“国建面积”。
2.4. 3.“省房面积”第4.2.5.条规定：“凸窗、落地窗计算按下列规定：1.凸窗窗台与地面小于0.30m且净高不小于2.10m,按落地窗计算建筑面积;凸窗窗台与地面不小于0.30m,按凸窗,不论高度,不计算建筑面积;凸窗净高不小于2.10m且凸窗净深不小于1.00m,按凸窗计算面积,否则不计算面积;净高不小于2.10m的落地窗,不论进深,计算建筑面积。2.窗体未凸出外墙的窗,或窗体上（下）方凹入部分以各种类型建筑材料封闭的窗均不视为凸窗,若净高不小于2.10m,计算全部建筑面积。”比“国建面积”条件放宽了。
2.4.4.“销售面积”不计面积，作为促销赠送。
2.4.5. 上海规定:地面以上0.50m以上，飘窗高不超过2.20m，且外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.60m，不计容积率面积。
2.5.坡屋顶
2.5.1.“国建面积”规定:层高2.20m及以上全计面积，1.20～2.20m计算1/2面积。1.20m以下不计面积。
2.5.2.“规容面积”同”省房面积”，层高净高在2.10m及以上的全计面积，2.10m以下的不计面积。
2.5.3.“销售面积”同“省房面积”。
以上测绘面积汇总，形成套内建筑面积;测量长度精确度0.01m，建筑面积精确到0.01㎡ 。
各地对套内面积的阳台，空中花园，飘窗等均有不同的计算容积率和计算产权面积的标准规定。这是开发商和购房者共同关注的焦点。
英武学习:住宅面积回答问题之二