物业二次分摊，小区用的水电业主需要公摊吗？
所用的水电已经包含在物业费里了，也就是说已经公摊了。
小区物业所收的物业费，是小区的物业管理费，包括小区的绿化用水、公共区域的照明用电、小区物业人员的工资以及办公费用，全包含在物业公司收取的物业管理费和公共照明费里面了。
在水厂定价基础上另外加钱收取水损耗费用合理吗？
你的这个问题表述的不太清楚。个人感觉应分两种情况讨论。
一、如果这个水损耗是指公共用水的损耗。
你小区实行物业收费“一费制”，就是说物业费当中业已包括了公共设施设备运行公共能耗费用
不得再另行收取公共用电、用水的损耗分摊费用。
这个水损耗是指绿化用水、保洁用水以及小区水景观用水等等，如果物业公司单独又向业主收取该项费用，那就属于违规，你可以向当地物价部门或行业主管部门投诉，要求纠正。
二、如果这个水损耗是指小区自来水管网系统的损耗。
从你的描述看，你小区可能不是自来水一户一表供水模式。就是说你的水费是由物业公司代收。
这种情况下，自来水只抄录你小区总水表产生的表数，按总用水量下发交费通知单。
物业公司负责抄录各居民分户家中的水表数，并进行核算。总表之后的漏损由用户共同分摊。
因为小区地下管网的产权属全体业主共有，所以共同分摊这个水耗是合理的。
但其中的问题是，这个损耗具体是多少，因何而产生，这往往是个糊涂账。实践中不排除个别物业公司纯为增加收入而进行违规操作。
如果你小区有业委会，可要求物业公司查明损耗原因，并将每期水费的具体损耗进行详细公示。
当然，要彻底解决这个问题，你小区必须尽快进行自来水一户一表改造，就是说，由自来水公司按水费厂价直接向用水户收取水费。
天水市物业管理条例？
2018年天水市物业管理条例实施细则全文【最新版】
第一章 总则
第一条为加强物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下称专项维修资金)的管理，根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《天水市住宅小区物业管理办法》等法规规章和规范性文件，结合本市实际，制定本细则。
第二条天水市行政区域范围内物业专项维修资金的缴存、管理和使用、监督，适用本细则。
第三条商品住宅、已售公有住宅、集资建设的住宅、经济适用房、实行了产权调换的住宅、两个或两个以上产权的非住宅物业都应建立物业专项维修资金。
第四条本细则所称物业，是指已建成投入使用的两个以上产权人的各类建筑物及其相配套的共用设施设备和相关场地。
第五条本细则所称物业专项维修资金，是指由业主在购房时缴纳的专项用于物业的建筑工程质量保修期满后共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造资金。
第六条本细则所称物业共用部位、共用设施设备的范围，按照《物业管理条例》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及配套规章确定。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、供水、供热、供电、供气、通讯、广播电视等部门负责的道路、管线等设施设备，不属于本细则所称的物业共用部位和共用设施设备。
第七条本细则所称业主，是指房屋所有权人。
第八条物业专项维修资金属于业主所有，按照业主缴款、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则进行管理。
第九条天水市房地产管理局负责市直行政企事业单位，驻市大中型企业及城市规划区域内开发企业物业专项维修资金的缴存、使用、监督、管理。
第十条市、县区房地产管理部门都应建立投诉管理、信息查询制度，接受业主、业主委员会和房地产开发企业、物业管理企业、有关单位的投拆、查询。
第二章专项维修资金的缴存
第十一条物业专项维修资金按下列程序缴存
商品住宅、与商住楼连体的商铺、两个或两个以上产权人的非住宅、集资建设的住宅、经济适用房、置换了产权的房屋，在办理房屋所有权初始登记手续前，由开发建设单位向市、县区房地产管理部门提供下列资料。1、房屋竣工验收文件；
2、房屋面积测绘鉴定报告；
3、物业管理区域业主分户清册。
业主或产权人持购房合同，在市、县区房地产管理部门领取《天水市物业专项维修资金缴款通知》，根据《通知》到指定的银行缴存专项维修资金。
公有住房售后的专项维修资金，由售房单位和购房人分别按房改政策规定缴存，由公积金管理中心划转到市房管局维修资金专户统一管理。
第十二条多层楼房首次缴存标准按建筑面积每平方米30元缴存；安装有电梯的小高层、高层楼房按建筑面积每平方米40元缴存。
第十三条业主在申请办理房屋所有权登记时，应当向房屋产权登记机关提交专户银行出具的《天水市物业专项维修资金个人缴存凭证》，房屋产权登记机关方可办理产权证。
第十四条未建立专项维修资金制度或专项维修资金本金余额不足30%的，应当统筹维修资金。统筹维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，分摊统筹的标准由业主委员会参照本细则并提交业主大会决定，具体统筹工作由业主委员会或业主委员会委托的物业管理企业实施。业主委员会和产权人将续筹到的维修资金，按本细则第十三条的规定缴存至专户银行。
第十五条利用业主依法享有的物业本体共用部位共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐和该物业管理区域全体业主的分户帐。
第十六条房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主交纳专项维修资金的余额，由受让方向原业主支付，双方另有约定的除外。
在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让双方当事人协商足额缴存后，方可办理房屋所有权转让登记。发生房屋所有权转让、变更时，受让人应持房屋所有权证、身份证等到房管部门和银行办理分户帐更名手续。产权管理部门在办理房屋所有权登记及房屋所有权变更手续时，应查验专项维修资金凭证，否则不予转移登记。
第十七条业主的建筑面积，以产权证登记面积为准。未办理产权证的，以房屋测绘机构测定的面积为准。一个物业管理区域内除各业主分摊的建筑面积和用于该幢楼、该物业管理区域使用的建筑面积外，任何业主拥有的其他建筑面积(如：地下车库等)，也应缴存专项维修资金。
第十八条同一幢房屋尚未出售的物业，各建设单位在保修期满之日，按标准足额垫缴尚未出售物业的专项维修资金；物业售出后，建设单位向购买物业的产权人收取维修资金帐面余额，产权人凭购房合同在市房管局和存储银行办理专项维修资金更名手续。
第十九条因拆迁或者其他原因造成房屋主体灭失的，房地产管理部门依据灭失凭据，将专项维修资金帐面余额退还业主。第三章专项维修资金的管理
第二十条市、县区房地产管理部门应与银行签订委托合同，委托办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算、监督等手续，并在很行设立专项维修资金帐户。一个行政区域，只能委托一家银行办理专项维修资金业务。
第二十一条在专项维修资金帐户中，应建立专项维修资金明细帐。以一个物业管理小区为单位立帐，并以楼幢号和房屋门号设立户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首批专项维修资金按物业管理区域单独列帐，公有住房购房个人缴存的部分也应以楼幢号和房屋门号设立分户帐。
第二十二条专项维修资金自存入专户之日起，参照中国人民银行公布的活期存款利率，由管理部门为业主计息，存满1年，按金融机构3个月整存整取的利率计息，作为维修资金滚存。
第二十三条专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。市、县区房地产管理部门应于每年第一季度在小区内公布上年度维修资金收支情况，接受全体业主监督。维修资金的管理费用从其增值收益中列支。
第四章专项维修资金的使用
第二十四条为提高专项维修资金的管理效益，专项维修资金闲置时，只能用于购买国债，严禁挪作他用。
第二十五条专项维修资金应当按《物业管理条例》、建设部和财政部《管理办法》以及本细则规定的用途使用。
第二十六条专项维修资金的使用条件
(一)同一幢楼、同一个物业管理区域使用专项维修资金，该楼、该区域内的全体业主必须按标准足额缴存。
(二)专项维修资金帐面余额不足首次应缴专项维修资金30%的，不得申请使用。
(三)申请使用的资金超出同一幢楼、同一个物业管理区域首次缴存资金的帐面余额，不得申请使用。
(四)属于应当由物业服务费列支的.日常维修养护，不得使用专项维修资金。
第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫、市政等企事业单位，依法承担的物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护，不得使用专项维修资金。
第二十八条物业共用部位、共用设施设备，属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第二十九条物业专项维修资金的使用程序
(一)由物业管理企业或者相关业主、业主委员会，根据维修项目提出使用方案、维修工程预算书，填写《天水市物业专项维修资金支用申请表》，报市或县区物业管理部门，物业管理部门在当日或次日派员现场勘察，经勘察核实后，由专户银行根据《申请表》，将核定额度70%的所需资金划转到物业维修施工单位。
(二)工程完工后，业主委员会、物业管理单位或维修单位，持下列资料报市、县区房地产管理部门，再拨付维修费用30%的余额。
1、经业主委员会审定的工程决算书；
2、业主委员会或业主代表审核签章的施工承包合同；
3、业主委员会主任或代表签字的维修、更新工程的发票；
4、业主委员会或业主代表验收合格证明(制式验收证明)。
第三十条属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其费用从同幢房屋内全体业主的专项维修资金帐户列支，费用分摊到户。属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其费用从物业管理区域内全体业主的物业专项维修资金帐户中列支，费用分摊到户。专户银行与物业管理机构在次月一并办理分摊记帐手续。
第三十一条房屋共用单位、共用设施设备出现破损、跑、冒、漏等状况，需要维修而无牵头组织的，房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，房产管理部门可以组织代为维修，费用从其物业专项维修资金中列支并分摊到户。
第五章 法律责任
第三十三条业主不交纳应缴或续筹物业专项维修资金的，业主委员会、三分之二投票权业主的代表或其委托的物业管理企业可按法律规定或业主公约的约定，采取相应的催缴措施。经催缴仍不交纳应缴或续筹维修资金的，业主委员会、业主代表、受委托的物业管理企业可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉，并可申请人民法院强制执行。
第三十三条挪用专项维修资金或违反截留、坐支或者造成损失的，除依法追究责任人的行政责任和按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理外，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条房产管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，造成损失，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不能解决的，要依法向行政机关申请行政复议，对行政复议决议有异议的，可依法向人民法院起诉。
第六章 附则
第三十六条财政、审计部门应加强对专项维修资金的管理、使用的检查、审计和监督。
第三十七条本细则实施前，已按原有政策规定建立了专项维修资金的，代收单位应统一缴存至专户很行。
第三十八条根据购房合同签定的日期，2006年12月31日以前购房的业主，物业专项维修资金的缴存，按以前的政策规定交纳。
第三十九条本细则由天水市房地产管理局解释。
第四十条 本细则自2007年1月1日起实行，过去制定的有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
1、为什么要建立专项维修资金制度？
答：专项维修资金制度，是为了贯彻落实国家住房管理制度的重要内容之一。国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》，保障住房售后的维修管理、维护住房产权人和使用人的共同利益的制度。它对建立社会化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定有着重要的作用。
2、为什么要出台《天水市物业共用部位共用设施设备专项维修资金管理细则》？
答：我市出台的这个《细则》，是依据建设部、财政部1998年颁布的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》基本要求提出的。出台《细则》，主要是解决目前专项维修资金管理在政策上不规范、具体上不合理、资金不安全等问题而制定的。这个《细则》的出台，使购房时缴存专项资金的老百姓的资金权益得到保障，规避了开发企业挪用维修资金的风险，使监督、管理上了一个新的台阶。
3、《细则》规定的缴存标准是如何确定的？
答：《细则》规定，多层楼按建筑面积每平方米30元；安装有电梯的小高层和高层楼房按建筑面积每平方米40元的标准。这是依据建设部[建住房(1998)第213号]文“商品房在销售时，购房者应当按购房款2%-3%的比例缴交”的规定，结合我市居民收入的实际，按平均房价每平方米1500元确定的，稍低于建设部规定的标准，既惠及百姓又减轻百姓因购房造成的经济负担。
4、建设部对资金的收取是按购房款收取的。而我市是按照建筑面积收取的，这是为什么？
答：建设部、财政部规定，专项维修资金按照购房款2%-3%的比例收缴，但在实际工作中，受房价的影响非常大。同一户型、类似结构的房价相差数倍，同一幢楼相同面积而处于不同楼层、不同朝向的房屋房价差别不小，维修资金缴存金额大相径庭。例如多层的3—4层，购房价格最高，所缴资金就会最多；而购顶层的住户，购房价格最低，所缴资金就会最少；商住合一的楼房，商用房应缴维修资金数额很大，住宅应缴数额较少。按购房款收取的维修资金，很不科学、很不合理。只有按拥有的建筑面积收取维修资金是最合理、科学的。
5、专项维修资金的使用范围是什么？共用部位、共用设施设备专指哪些内容？
答：根据建设部管理办法和《甘肃物业暂行办法》规定，“专项维修资金”专项用于物业的建筑工程质量保修期满后共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。
物业(房屋)共用部位是指：房屋主体承重结构部位(包括建筑、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业(房屋)共用设施设备是指：住宅小区或单幢住宅建设费用已分摊进入住宅销售价格的户内共用的上下水管道、煤气管道、暖气管道、户外落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、供水、供热、供电、供气、通讯、广播电视等部门负责的道路、管线等设施设备，不属于本《细则》所称的物业共用部位和共用设施设备。应由拥有上述资产的企事业单位，依法承担居民住宅区域内相关管线和设施设备的维修、养护，不得使用“专项维修资金”。
属于应当由物业服务费列支的日常维修养护，不得使用“专项维修资金”，物业共用部位和共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
6、如何保证“专项维修资金”的安全性？
答：专项维修资金的管理，省外城市有业主委员会管理的、有开发公司管理的、有物业公司管理的、也有政府监管的这几种模式。前三种对于资金的安全性都没有保证，只有政府监管切实可行。所以，本《细则》规定了“专项维修资金属业主所有，业主缴款、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则进行管理”。
7、“专项维修资金”以前是开发商代收代缴，现在是业主个人直接到银行缴存，这是为什么？
答：过去，“专项维修资金”由开发商代收代缴。但开发商将代收的资金，不按规定缴存房地产行政主管部门监管的帐户，多收少缴、只收不缴、坐支挪用现象严重。更为严重的是，开发商注销或者是外地开发商在本市开发完转身走后，也将代收的资金拿走了，使老百姓的资金所有权益受到侵害，今后的住房维修无法保障。为了避免此类问题再次发生，减少开发商代收这个中间环节，《细则》规定了由业主个人缴存的办法。
二次供水电费分摊依据？
小区物业公摊水电费包括：
首先是住宅部分公共能耗的构成是：
第 1、各单元公共用电（包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力）。
第2、公共照明（包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵）
第 3、弱电系统（包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心）
第4、动力系统（包括消防给水系统、排烟系统、排污系统、新风系统）
第 5、二次供水增压水泵用电
第 6、公共用水（消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水） 第 7、电梯用电
然后是住宅小区公共能耗分摊方式：
第 1、各单元公共用电 各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均 摊。 月计算公式： 已入住每户分摊金额=该单元计量电费/[该单元已入住户 数+（该单元空置户数×70%）]
第 2、公共照明 小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计 算公式： 已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/[小区已入住户数+ （小区空置户数×70%）]
第 3、弱电系统 消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式： 已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/[小区已入住户数 +（小区空置户数×70%）]
第4、动力系统 设动力系统总表，由小区全体业主按户均摊。 每月计算公 式： 已入住每户分摊金额=动力系统电费/[小区已入住户数+（小区空置户 数×70%）]
第 5、二次供水增压水泵用电 小区住宅部分二次供水分低、中区和高区（或 低区和高区），中区和高区（或高区）分别安装计量电表，电费按实际用水 量进行分摊；低区1-4层市政直供水不参与分摊。每月计算公式： 中、高区 已入住每户分摊金额=【二次供水增压泵计量电费/[该区已入住总用水量+ （该区空置户总用水量×70%）]】×每户用水量。
第 6、公共用水 小区公共用水加装水表计量，小区公共用水根据水表计量总 金额按户由全体业户按户均摊。正常每户分摊金额=小区公共用水水费/[小区 已入住户数+（小区空置户数×70%）]
第7、电梯用电 小区电梯用电加装电表计量，各栋电梯用电根据电表计量总 金额按户由该栋全体业户按户均摊或阶梯分摊。
每月计算公式（2选 1）： 按户均摊：每户分摊金额=该单元电梯用电电 费/[该单元已入住户数+（该单元空置户数×70%）] ;阶梯分摊：（以平均值 做为基数，2-5层每户分摊金额按均值的70%收取，6-10层每户分摊金额
2021年民法典规定业主还需交公摊费和电梯费吗？
2021年1月1日生效的《民法典》中，并未提及取消公摊电费缴纳。《民法典》生效之后，现行的很多政策可能会失效，未来如何征收，可以到时再说，但是现在还是按照现行的政策进行征收。
1、现在的很多小区物业，对于水电公摊的方式一般有三种：
（1）第一种是将水电分摊不计入物业服务费中，单独收取；
（2）第二种在物业合同中约定，将所有公摊费用计入物业服务费中，不再另外收取，即实行包干制；
（3）第三种是涉及小区全体业主的公共部分水电开支计入物业服务费或者列入管理费，而把仅涉及部分业主的公共部分，如单栋楼的走廊、电梯、洗水池等水电费由涉及范围内的业主自行分摊。