出租住房分摊，如何缴纳增值税？
我是谁？我在哪？我在干什么？
其实关于不动产租赁怎么交纳增值税（这里探讨经营租赁的问题），我们也要问问自己类似上面的几个问题。比如我是谁？（一般纳税人还是小规模纳税人），房在哪？（不动产所在地），出租的啥房子？（是2016年4月30日前还是2016年5月1日以后，是非住房还是住房）等等一些列问题。上两张表简单说明一下：
一、一般纳税人
二、小规模纳税人
备注：其他个人，只需要预缴增值税，不需要申报
三、关于发票
1、可以申请代开增值税发票
（1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票（普票或专票）。
（2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税普通发票。
2、纳税人向其他个人出租不动产的不得开具或申请代开增值税专用发票。
四、有啥增值税税收优惠？
1、公共租赁住房经营管理单位出租公租住房，免税。
2、增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）：分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
五、会计账务处理
1、以不动产所在地与机构所在地在同一地市，老项目为例，同时假设一般纳税人没有可抵扣的进项税：
(假设每期含税收入10000元)
2、以不动产所在地与机构所在地不在同一地市，老项目为例，同时假设一般纳税人没有可抵扣的进项税：
(假设每期含税收入10000元)
有不正确的地方望指正，大家一起交流学习。
平均分摊法计算公式？
平均分摊法是租资租赁过程中的一种计算方法，是指不考虑货币的时间价值因素，先以商定的利息率和手续费率计算出租赁期间的利息和手续费，然后连同设备价款一起按支付次数平均的计算方法。
平均分摊法的计算公式
R=frac{PV imes i}{n}
R表示每期租金；
PV表示租赁资产的货价或概算成本；
i表示租金常数；
n表示期数。
即：平均分摊法
融资租赁租金计算公式？
租金的计算大多采用平均分摊法和等额年金法。
1、平均分摊法就是先以商定的利息率和手续费率计算租赁期间的利息和手续费，然后连同设备成本按支付次数进行平均。 每次支付租金=[（租赁设备购置成本-租赁设备的预计净残值）+租赁期间的利息+租赁期间的手续费]/租期
2、等额年金法就是利用年金现值的计算公式经变换后计算每期支付租金的方法。
要不要整个楼都一起平摊修理费？
奉劝千万别住一楼，遇到不通情达理素质不好的楼上邻居，下水道非常容易堵。首先工程施工时管件接口处胶水什么的....管口有毛茬，容易挂头发，特别是女士长头发，集腋成裘，久而久之就形成网团状。在加上现在坐便冲力大，厕纸都用坐便冲到下水道，厕纸现在都遇水降解没什么问题。问题是楼上有些不道德的女士把卫生巾也用坐便冲到下水道里，带胶的卫生巾在遇到长头发的网团，非把一楼下水道堵的冒你家一地屎尿。老旧楼当年施工为了节省成本使用的都是细管，楼上偶尔一个疏忽把餐余垃圾比如鸡骨头、酒瓶盖.....掉到下水管里，在加上菜汤的荤油常温是液态刷碗筷时倒进下水道，水冲遇冷降温时油渍挂管壁上，一层层挂三年、五年、十年八年后管壁慢慢狭窄，遇到大块餐余垃圾，就栓塞了。下水道堵了，应该全单元掏钱清淤，下水道管在一楼只是途经，下水道堵塞后低层住户倒霉了，谁愿意家里屎尿一地啊。要是化粪池满了，用专用抽污车清运走，这个费用那得整个楼出钱清理了。
房屋出租如何缴纳增值税？
房屋出租其实不止涉及到增值税，可能还涉及到城建税、教育费附加、个税、房产税、印花税等等。
单就增值税而言，可能出租方涉及到一般纳税人、小规模纳税人和自然人。具体的计算税率各有不同。
自然人出租房屋采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小规模纳税人免税政策。以前，这个月租金的免征额是3万，今年也随着小规模纳税人的优惠政策一起，上调到了10万。
对于个人出租房屋的增值税税率，按照房屋的属性，分为住宅和非住宅（商铺、写字间）等，非住宅比较高，是5%的税率，住宅减按1.5%的税率来征收。
小规模纳税人出租房屋对于小规模纳税人而言，一般都是适用3%的征收率的，但是也有一些项目是适用5%的征收率的。不动产出租，就是其中的一项。另外还有销售自建或者取得的不动产、提供劳务派遣选择差额纳税等等，也是适用5%的征收率的。
此外，有个特殊的，就是个体工商户（多数可能是小规模纳税人）出租其住房。个体工商户出租住房，也是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
一般纳税人出租房屋这个就是按照一般纳税人出租不动产的税率9%来计算。并且按照时间分界点2016年4月30日做个划分，在这个日期之前的房屋，可以选择5%的征收率简易征收。
此外，涉及到租赁的问题，一般纳税人要注意税率的区分。
不动产租赁服务，税率为9%，如果是有形动产的租赁服务，税率为13%。
同时，在涉及到房屋出租的情况下，除了增值税，也要充分考虑其他的税费问题。