厦门电梯分摊，老小区的六楼如果装电梯？
自大规模棚户区改造基本告一段落后，近年来，国家又出台了城市老旧小区改造的惠民举措。根据住房和城乡建设部数据，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户，超额完成了既定目标。今年的《政府工作报告》提出，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。
老旧小区改造毫无疑问是一件重大的民生工程，为人民群众所衷心拥护。但是，为老旧住宅安装电梯一直高居热点难点之首，如果处理不好，势必直接影响老旧小区改造效果。
题主的问题只是冰山一角，安装电梯涉及的问题何止是六楼如何给一楼补偿那么简单！我居住的楼房是2009年建成的，至今已有12年楼龄，虽然建成时间不长，但由于物业多年弃管，无论是楼房本身还是小区环境都急需改造修缮。春节前，社区李主任曾经在居民群里征求小区改造意见建议，特别提到让大家发表对安装电梯的看法。
一石激起千层浪，原本平静的群里顿时热闹了起来。大家七嘴八舌，各抒己见，纷纷表达自己的看法。我简单归纳了一下，大致有如下几条：
1.无条件支持派。家住四楼以上，年龄六十岁以上、身体较差、特别是腿脚不便的、经济条件较好的老年，对电梯的需求十分迫切。
2.有条件支持派。一是三楼以上的部分中青年业主，认为如果不需要交钱就支持，需要交钱就反对。二是少部分一二楼业主提出如果楼上业主给予合理补偿，就同意安装。
3.无条件反对派。家住一、二楼的绝大多数业主反对安装电梯，担心遮挡阳光和视线，还有噪声，既影响生活质量，又导致所在房屋贬值。
也看了许多这方面的报道和案例，总体感觉就是屁股决定脑袋，公说公理婆说婆话，很难达成共识。
假设业主都同意安装电梯，那如何分摊相关费用比较合理？前面提到，无论是自己亲眼见证的争论，还是从相关报道了解的信息，住在老旧小区一个单元的业主都很难就安装电梯一事达成一致。
那么，假设大家达成同意安装电梯的共识，怎么分摊补偿给一楼业主的费用比较合理呢？个人觉得杭州某小区按楼层确定补偿系数的办法值得借鉴。
据媒体介绍，杭州某小区1栋7层高的老房子，7层的系数定数为2.2，6楼系数为1.9，5楼系数为1.6，4楼系数为1.3，3楼系数为1，2楼和1楼系数为0。
门洞总系数为8，假设一层住户跟高楼层住户，经过商量后补偿的资金是15万。那么：15万÷8=1.875，也就是每个系数价值1.875万，根据相对应的系数，把金额乘以上去，就是该楼层业主作为赔偿一楼业主的资金。七楼2.2✘1.85=4.07万元。六楼1.9✘1.85=3.515万元。五楼1.6✘1.85=2.96万元。四楼1.3✘1.85=2.405万元。三楼1✘1.85=1.85万元。一二楼为0万元。最后得出上面的楼层补偿金额为:七楼是4.07万元，六楼是3.515万元，五楼是2.96万元，四楼是2.405万元，三楼是1.85万元。如果二楼不乘坐电梯，可以不参加补偿，如果也乘坐电梯，其系数按照上面的递减原则，系数定为0.7，重新计算即可。大家看看，人家这么处理是不是挺合理呀！写在后面城镇老旧小区安装电梯是个大好事，如何把好事办好是摆在政府部门、特别是业主面前的一道难题，也是必答题。
我认为，今年出台的《民法典》为解决此类问题奠定了法律基础，提供了法理遵循，我们必须学深悟透。同时，更为重要的是，业主之间要发扬团结友爱的精神，多从对方的角度换位思考。
低楼层的用户多想想高楼层那些行动不便的老人，高楼层的业主也设身处地考虑一下低楼层业主的感受；那些虽居高层但身体尚好的中青年更要想想，现在你们是不怵爬楼，但你们老的那一天呢？
人都是感情动物，我相信精诚所致金石为开。只要业主们本着互谅互让、求同存异、换位思考的原则，再加上有关部门的穿针引线、锦上添花，老旧小区安装电梯这一老大难问题一定会得到妥善解决。
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中介抽佣算法？
1、房地产经纪人基本上抽成都在30%-50%，卖一套房子，以厦门为例子，大概抽成能拿到1万左右。租房子是租金的一半。2、以链家为例，他们最新的中介费标准是居间服务费2.2%不打折，代收保障服务费0.5%按6折收取0.3%，合计房屋成交价的2.5%，比如这套房子以500万元成交，那么中介费就是500*2.5%=12.5万元。这里需要区分成交价和网签价。有些房子虽然成交价是500万元，但是为了避税，实际网签价可能是300万元，个税、契税、增值税是按照 网签价来计算的，但是中介费一律按照成交价来计算。
3、中介费并不完全都是被房产经纪人收入囊中，还有一部分要上缴给公司。最近一年，链家多次调整经纪人的薪酬体系，这里仅以16年的数据为例：
中介费乘以系数0.8496，这部分是经纪人的，其余的部分是链家公司的，也就是收取中介费的0.1504。而中介费的0.8496也并不是全部给这个经纪人自己的，还要在经纪人所属团队内分摊。
一套房子卖出要经手多名中介，在扣除公司的那部分之后，负责房源录入的经纪人分得中介费的10%，信息维护20%，上传房源照片10%，速效10%，这就占了50%。剩下的50%就可以给分给卖房子的经纪人了，也就是客源方。但是这钱也不是分给你一个人，链家讲究合作，任何人开单都要和他人分业绩，这也就免除个别人没业绩会饿死的情况。
如果组里有5个人，其他四个人每人分5%，店长分10%，剩下的20%就是你的了。但是别急，不是说20%全部都会发到你手上，因为下面还要根据你的级别来算提成。链家的经纪人分为1-10个级别，提成在30%-75%之间，当然这只是对外宣称的，据内部员工透露，这个比例不过20%-40%。
如果业绩（中介费）达到2万元就可以转正，级别升为A1，对应提成为30%；
10万元级别2，对应提成为35%；
20万元级别3，对应提成为40%；
40万元级别4，对应提成是45%……
级别越高，提成也越高。
这里的提成仍旧不是最终拿到手的钱，按照链家的标准，还要扣去经纪人身上的坏账计提，这是因为链家的财务里是有计提坏账准备的。那么一个级别4的坏账计提为零的经纪人卖一套300万的房子最终实际能拿到多少钱？
中介费：300*2.5%=7.5万元
经纪人共分得：7.5*0.8496=6.372万元
个人到手：6.372*20%*45%=0.57万元
也就是说实际拿到手的是5700元。
如果这套房源是中介自己的，信息也是自己录入，那么分到的钱可能会更多一点。
医保账户总额几号更新？
基本上是每年的10月份。
为进一步加强医疗保障信息化建设，提供更加高效优质的医保服务，按照国家医保局和省医保局统一部署，医保局信息每年10月份左右会进行更新。
据悉，新医保信息平台启用后，全市所有城镇职工医疗保险和城乡居民医疗保险参保人员可以凭医保电子凭证或社会保障卡享受住院、购药、门诊、门特等医保待遇；参保人员身份信息（姓名、身份证件类别、身份证号码等）在系统中登记错误的，将不能正常办理医保业务，需到参保地医保经办机构窗口完善、更正相关信息后方能正常办理医保业务
我看国家现在对老旧小区实行改造？
【我是建闻君】我们国家的人口逐渐步入老龄化，老旧小区在建造的时候，没有电梯，对现在很多老人来说，生活非常不方便。国家就提出“老旧小区加装电梯，并给与一定的补贴。”各个地方也都给与财政补贴，推进加装电梯的进程。但是老旧小区加装电梯，还存在很多问题，就像一座座大山，翻过去才能装电梯，加装电梯遥遥无期。
一、申报审批难，需要时间长加装电梯不能盲目，前期需要业主或者物业公司提出申请，相关部门进行资格审查，后面还需要勘察、设计才能进行施工，我觉得这一步很有必要。
并不是所有老旧小区都适合加装电梯，这些楼在建造的时候都没有考虑电梯的存在，加装电梯就是给建筑结构增加新的负担。需要针对老旧小区的地质、建筑结构进行勘察，因地制宜的进行设计，才能保障加装电梯不会代练不良影响。
在厦门的某小区，因为加装电梯，造成墙体开裂、建筑倾斜，人们无法居住。主要原因是施工之前没有详细的勘测，仔细的施工，导致了电梯下沉，进而影响建筑结构。
审批慢还有一个原因：相关人员办事效率低，一拖再拖，导致了加装电梯的进程变慢。
筹集资金难国家针对老旧小区加装电梯有补贴，但还有20万左右需要小区业主出。众口难调，很多业主不愿意出钱加装电梯，主要是他们没有使用电梯的需求。
比如，一楼和二楼的用户，他们的生活中不需要电梯，买一楼和二楼也是为了方便，在楼道门口加装电梯，反而给他们造成了不便，如果再让他们出钱，他们更不愿意签字。其他楼层，如果没有老人，一般也不太同意加装电梯，大家挣钱都不容易，都不想花“多余”的钱。
业主之间难协调大多地方规定，老旧小区加装电梯，需要三分之二以上的业主同意。在加装电梯的过程中，一楼和二楼业主往往不愿意签字，三楼四楼业主也处于中立，五楼和六楼业主，就算想装，人数也不够，迟迟不能签字。
主要原因是：装电梯对一楼二楼没有好处，反而影响他们出行、采光通风等等。电梯对建筑本身的影响，也是很多业主关心的问题，谁能保证加装电梯不会影响建筑结构，不会造成新的破坏？电梯安装费用，包括后期的维修费用、电费，该怎么分摊，也是一个难点。
结语：老旧小区加装电梯，是为了方便人们的出行，但也不能“强推”，根据小区业主的需要，进行勘察、设计之后，再安装也不迟。以上仅代表个人观点，你怎么看待老旧小区加装电梯呢？
【我是土木工程硕士建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】
佣金会不会加在客户的房价里？
这是无数购买新房的朋友关心和纠结的问题！作为一个在房地产领域的资深从业者！（当然是持证《房地产经纪人职业资格证》上岗），我站在客户、开发商、中介三方立场，客观中立得回答这个问题。一、必须知晓开发商、新楼盘的“不为大众所知”的营销策略、定价机制和中介、客户之间的关系。1、中介对开发商的营销策略和定价影响。
在房地产领域，房价的定价策略影响因素有:竞争楼盘、客户心理感知、楼盘销售状态、不同的产品、不同时间段、广告宣传推广、营销模式策略等等。
而通过中介去做营销，是90%以上的新楼盘会使用的增加客源的一种渠道，因为中介机构掌握着市场50%以上的客源。对于开发商，总体是利大于弊。首先，中介分销只是广告宣传推广费用的部分转嫁，但是成效更大。其次，楼盘可以快速去化，缩短销售周期，加快资金回笼，这一点对于开发商至关重要！也是开发商施行中介分销措施的重要原因！
中介渠道营销需要开发商支付中介机构佣金，目前市场上佣金支付方式有两种:第一，以总房款为基础提成，这是市场上普遍的中介佣金支付方式。第二，以增加团购费、内购费、认筹金等名义，额外收取费用，实际流入中介公司，属违规操作，监督部门已经基本查处取缔。
中介佣金来自于开发商营销费用，但只是影响定价的众多因素中的其中之一。比如，开发商恒大地产在全国的销售，分销中介用的很少，但是媒体广告力度很大，平均房价依然在各城市属中等偏高。
所以，中介带看佣金作为营销费用的一部分，对于房价是“隐性存在，定价必然”。但是对房价影响因素很小，无需重点关注！
2、中介带看对最终成交价的影响。
最终成交价由表单价和优惠政策两部分叠加形成。表单价是经房管局备案，公开公示与众，是固定价格。
优惠政策的不固定性，导致最终成交价的差异。
①优惠的最大幅度是确定的。优惠政策、力度，开发商可自主决定，优惠政策的体现方式有:首次开盘优惠、认筹优惠、月末冲刺优惠、周年庆优惠、首付比例不同的优惠、定房优惠、签约优惠、网签优惠、节假日优惠、清栋优惠、清盘优惠、老带新优惠、团购优惠、工抵房名义的优惠，等等不同时期有不同的优惠名义。(大家可以关注每个新楼盘的这些优惠)
优惠政策是经过开发商股东、各级相关部门领导等共同签字确认的，所以终极的优惠点数和款额是不可更改的，固定的，任何内部置业顾问和中介都更改不了最大优惠。
②优惠力度执行是不确定的。要看销售人员是否将所有的优惠措施释放出来。不过，为了能够达到成交目的，不管是开发商销售人员还是中介，基本都会将所有优惠释放给客户，因为销售人员业绩提成和优惠的力度基本不挂钩，但不排除有些开发商将其挂钩。
③大型实力中介机构有可能会有额外优惠。他们有能力完成销售目标，是有底气从开发商拿到售楼部额外优惠的，也是优惠政策一部分，需要中介人员释放给你。
所以，强烈建议，在买房时，一定要向售楼部内场置业顾问和中介人员讨价还价，争取最大优惠力度！
二、中介带看的利弊及避坑注意事项。1、中介带看新楼盘，利远远大于弊！
首先，中介具有楼盘选择大局意识和综合专业度。他们掌握大部分的楼盘房源最新信息和楼市最新动态，这是购房者和单个楼盘置业顾问非常欠缺的。
其次，不排除某些中介机构会拿到售楼部更多的优惠，比如针对某中介公司的专场优惠、团购价格等，你能第一时间得到可能的“捡漏机会”。
再者，中介手中有很多二手房房源和政策信息，有助于购房时有更多选择余地，做综合对比。
2、中介带看新楼盘不得不知的避坑注意事项。
①重视中介人员的职业素养和道德素养。因为中介面临着上百个楼盘选择，极其考验中介人员的综合素养。
关于职业技能和专业知识。需要知道各楼盘的优缺点，甚至开发商和楼盘的不为大众所知的内幕。这关系到您的购房需求的最大化满足，和购房的安全性。
关于注重道德素养。“诚信”和“利他”，是很重要的两个品质。利益的驱使，会使很多销售人员迷失方向，只以卖房成交赚钱为主，客户利益排其后！
比如，缺陷较大的楼盘会以高佣诱导中介人员加大推广力度，从而使客户难以知晓缺陷；为了赚取佣金，未明确告知楼盘的不利因素（诸如临近殡仪馆、公墓、寺庙、加油站、垃圾场、高压机组等，楼盘有烂尾前科，楼栋有工程抵押，处在设备层等等）。此外，中介是否能为您争取到最大优惠力度；能否对待客户像对待自己买房一样。
②注意某些楼盘销售中出现“团购费”“内购费”，是明显的中介佣金转嫁给客户的做法，此做法本身违规。目前大部分楼盘不存在这种情况，但不乏有这样的楼盘偶尔出现。这种情况通常做法是，以交团购费名义，给客户大副的房价优惠，但是团购费是第三方中介公司收取，并且不开发票，只有收据，不抵房款。这样的楼盘，直接避开即可，或者等其取消并改变其销售政策。
总之，中介佣金只是开发商正常营销费用的一部分，在正常定价策略内，无需纠结。中介带看总体利大于弊。你需要做的是，充分利用中介的资源，在合理的价格区间买到适合自己的房子。
感谢大家厚爱！如果对您有所帮助，希望点赞、关注，多谢鼓励！
爱在老五家，不懈追求“博爱、感恩、舍得、诚信、分享、知行合一”！