房地产行业的前景怎么样？
你好！非常感谢您对关于房地产行业发展趋势的提问，以下是该问题的回答，希望能够帮助您进一步了解中国房地产市场。
2019年1月22日，福布斯中国发布了2019年最富有女性榜单，房地产行业碧桂园副主席杨惠妍以1269亿财富值蝉联榜首。从财富来源所属行业来看，前3名均属于房地产行业。从2018年中国富豪榜前10名单来看，房地产行业占据4个，财富值占前10名总财富的38.32%。
1、中国房地产女富豪财富缩水，与房地产调控周期相吻合
21世纪以来中国房价的高涨催生了国内大批亿万富豪，在互联网行业快速发展的今天，房地产领域富豪在财富总额上仍然占据大头。
从历史数据来看，房地产行业前四大富豪，除吴亚军外，其他三位财富在2017-2019年均出现了不同程度缩水。这与2016年以来，中国房地产调控政策趋严，房地产行业进入调整周期相吻合。
图表1：2019年中国十大最富女性榜单
图表2：2015-2019年中国房地产前四大女性富豪财富变化（单位：亿元）
2、中国房地产经历四轮调控周期
2005-2019年初，中国房地产行业共经历了四轮政策调控周期。2016年中国核心一、二线城市房价出现快速上涨现象，中央收紧房地产政策，各地纷纷出台限购、限贷、限价、限售、限离婚、限商住、限土拍等措施，房地产行业进入调整周期。
2018年，国内经济下行压力加大，叠加贸易摩擦影响，部分城市开始对限购、限售等政策进行松动。
图表3：中国房地产四轮调控周期
3、中国房地产市场供需增速放缓
中国房地产市场的供需情况主要看房屋竣工面积和房屋销售面积情况。根据国家统计局数据，2016-2018年，中国房屋竣工面积呈现连续下滑趋势，2018年，中国房屋竣工面积为9.36亿平米，同比下降7.82%。
从需求端来看，2012-2018年中国商品房销售面积保持增长趋势，但是销售增速在2016年开始出现大幅下滑。2018年中国商品房销售面积为17.17亿平米，同比小幅增长1.35%，增速进一步缩小。
图表4：2012-2018年中国房屋竣工面积（单位：亿平米，%）
图表5：2012-2018年中国商品房销售面积（单位：亿平米，%）
根据Wind和CRIC数据，2018年12月，全国40城市商品房成交面积2929万平米，同比上升4.0%；2018年1-12月，全年累计销售同比下降1.9%。其中北上广深，北京、上海2018年商品房成交面积分别同比下降17.90%和1.10%。
图表6：2018年12月及全年重点城市商品房成交面积（单位：万平，%）
2018年中国二手房交易市场同样不容乐观，根据CRIC统计数据，2018年上半年，中国主要城市包括北京、广州、重庆、苏州等二手房交易市场均遭遇凛冬，成交面积和套数同比出现不同程度下滑。
图表7：2018年上半年中国重点城市二手房交易情况（单位：万平方米，套）
从待售面积来看，根据通联数据，2015-2018年，中国30个一线城市商品住宅可售面积呈现先降后升趋势。2018年3月，30个一线城市商品住宅可售面积下降至2100万平米以下，2018年5月份开始，商品住宅可售面积逐渐上升。截至2018年底，商品住宅可售面积为2921.53万平米，同比增长31.74%，商品住宅可售套数为24.32万套，同比增长34.44%。
中国全国的房屋库存面积有多少，由于国内官方并未有引入“空置面积”和“空置率”，并未有统计标准。库存面积不止包括待售面积，还包括空置面积和在建面积。根据2018年7月英国《金融时报》的报道，中国的房屋空置率接近30%，这个比例要远远高出世界上许多国家。
图表8：2015-2019年中国30城市商品住宅可售面积（单位：万平方米，套）
4、房地产行业发展趋势：短期延续下行趋势
——销售面积将出现负增长
2015年以来中国，中国商品房销售面积持续增长，主要得益于三大红利：去库存政策红利，包括购房信贷宽松、棚改货币化安置支持以及政府调控退出；城镇化加速红利；住房消费升级红利。
2019年，棚改货币化安置逐渐退出市场，去库存政策红利消退，房贷利率难以下降，房地产市场严调控态势短期不会有转变，预计2019年中国商品销售面积将迎来负增长。
——土地购置均价下滑
2018年，全国土地市场整体供应量增加，不过受政策调控影响，地产商拿地意愿不强，全国土地流拍情况增多，全国300城市合计流拍土地1809宗，流拍率接近10%，土地市场交易疲软，土地交易均价出现下滑。一方面由于国家调控政策影响，另一方面由于地产开发商融资难度加大，融资成本上升。预计短期内，土地购置面积增速将放缓，供大于需影响下土地购置均价将进一步降低。
图表9：2018年12月全国土地出让金前20名（单位：亿元）
——房地产行业集中度将进一步提高
未来房地产行业市场集中度将进一步提升，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。据统计，全国约有十多万家房地产开发企业，在实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%，大多数根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司。随着房地产行业优化供给，提高准入门槛，僵尸空壳企业将逐渐被消除。
疯涨！铜、钢材破6千，建材价格上涨！房价与开发成本如何控制？
从长期看大宗商品涨价特别是金属类等矿产品涨价是确定的，小福波动会有，总的趋势向上，所以房价在政府控制的情况下小幅波动，但在人口涌入的地区房价总的趋势是涨，这一点不用怀疑，只不过前几年涨的过猛，在政府控制下，需调一下，因建筑材料涨价而降低楼房质量是不允许的。
房地产黄金十年已回归理性，下一个投资热点是什么？
朋友们好！
房地产黄金时代十几年已经过去了，但是现在房地产仍然是处于白银时代。未来股市能够迎来自己的黄金时代么，这个还要看股市中上市公司业绩的变化了。
1现在的房产形势现在的房产市场可以说仍然是处于白银时代，房价肯定不会像过去十几年那样猛涨了，但是房产价格还是会随着城市化进程的推进而缓慢上涨的。
过去的黄金时代中，十几年的房地产突飞猛进的发展，可以说一下子解决了很多城市人口的住房问题，而且也快速建设起来一群现代化的大城市。
房地产在这个过程中获得了超常规的发展机遇，而在这个过程中买房子的人，也成为了较大的受益者。
这就是形成了大家对于过去十几年是房地产黄金时代的概念。
而现在也处于白银时代，未来的房产价格还是会缓慢上涨的。
2白银时代仍然适合投资房产现在房地产还是属于白银时代，仍然适合投资房产。虽然黄金时代已经一去不复返了，但是白银时代，房地产依然存在着很多的机会。
现在来说，房产价格上涨的推动力还是来自于城市化率的不断提升。未来城市还将会快速发展，未来城市化率也将会提升。随着城市人口的增长，未来对于城市住房的需求也会缓慢增长，缓慢增长的住房需求也将会带动房价的缓慢上涨。
因此，未来整体房产仍然是会缓慢上涨的，未来投资房产仍然是比较合适的选择。
3股市有可能成为投资热点未来的股市有可能成为投资热点。现在来说，股市风险还是比较大的，股市这20年来，可以说是虽然是上涨了一点，但是整体上上涨幅度不多，而且波动幅度很大，可以说给人的感觉就是风险比较大。
过去的十几年里面，股市最高涨到了6124点，最低降到了1000点左右，相差6倍的幅度，可以说，这可能也体现出股市的风险较大。
那么如果未来股市中上市公司盈利水平不断提升，上市公司质量不断提高，股市中分红的公司越来越多，那么股市是有可能走出来一个单边上行的大牛市的。
因此，未来十几年，随着我们国家经济的持续发展，未来如果股市中上市公司质量提升，那么股市也有可能成为投资热点。
4结论房地产黄金时代十几年已经过去了，但是现在房地产仍然是处于白银时代，仍然是值得关注的。未来股市中上市公司如果整体业绩能够大幅度提升，那么股市也有可能成为投资热点的。
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这不是洗牌！……
1、房地产的调控，是国家防范金融风险的手段。表面看起来似乎是房价太高，百姓买不起。深层次的原因是房地产企业一则在银行有大量的借款，而借款总额已经对国家的金融稳定形成威胁；
2、这种威胁，主要是……请仔细看：主要是房地产的借款中，还有大量的外来资本，这部分资本借助“招商引资”，或者是“民间借贷”、或者是“层层入股”的方式，进入了地产行业，并在其中推波助澜。
3、在房价飞涨的过程中，这部分外来热钱，这部分并不友好的热钱，会在赚的盆满钵满之时，却将房价高企，民众怨言，消费下滑……等恶果留给我们。
4、所以，为了解决以上的综合问题……我们不仅提出了“房住不炒”，而且在许多热钱还没全身而退之时，主动刺破泡泡……让这帮家伙要承担相当的后果；
5、但是我们上面也说了，地产行业中有许都借口也跟我们自己的银行相关，而银行是国家经济流淌的核心，绝对不允许发生金融方面的系统性风险。所以，在打击那部分外来热钱之后，我们依然需要有序的、合理的、渐进的……化解相关债务，让地产健康发展；
6、毕竟，我们的目的并不是干倒……而是纠错。地产既有庞大的就业，同时也是中国城镇化的保障。
7、地产的寒冬……会逐渐过去。不过，中小城市的房价嘛……就不要幻想再腾飞了。
多名房产大佬不再谈楼市，房地产真的已是夕阳产业了吗？
房地产当然没有成为夕阳产业。很多房地产人士不聊房地产是因为房地产本身不是一个高深复杂的议题。特别是房住不炒的政策基调出来后，大家都知道暴涨时代结束了，未来房地产将逐渐回归一个相对稳定，温和的市场周期。天天讲也没有多大意义了。另外，房地产在中国城市化进程中的使命远未完成，还有大约3亿人口要进城，还有城市不断需要更新，以房地产为主要形态的城市空间增长和更新，还需要很长一段时间的发展，还有很多新的地产模式，如养老地产，文化地产，商业地产等也方兴未艾。
特别在那些人口流量较大，城市经济增长潜力大的地区，比如北上广深，南京，杭州，武汉，成都，长沙，郑州，合肥，济南，宁波，青岛，南宁等地方，城市发展空间还很大，人口集聚还很有潜力。当然很多三四线城市会弱一些。但那些地方的房地产市场也不等于夕阳化了，只要地价低，房价低，老百姓还是愿意在城里添置一套房子。所以，房地产夕阳产业的说法并不合理，大家不说或少说了，是因为都说透了，不必再说了而已。